مسکن عمارت

مشاوره تخصصی املاک

فروش آپارتمان در شمال تهران

نویسنده:
3 نوامبر 14

فروش آپارتمان  در منطقه یک شهرداری تهران که به اصطلاح شمال تهران معروف شده است

از گرانترین و بهترین مناطق جهت خرید آپارتمان می باشد از شمال به کوهای شمالی تهران و قله توچال

می رسد که جریان هوای توچال که به مناطق الهیه و زعفرانیه می خورد باعث اختلاف  دمای خیلی زیادی نسبت به

مناطق دیگر تهران میباشدجنوبا  به بزرگراه پارک وی و صدرمی رسد

غربا به منطقه 2 که سعادت آباد است و در شرق به دار اباد و ازگل و نهایتا به جاده لواسان می رسد.

در منطقه یک تهران مجموعه کاخ های سعد آباد و کاخ نیاوران و موزه حیات وحش قرار دارد

ودر غرب به ولنجک که در انتهای ان به تله کابین توچال و نهایته در غرب ان منطقه اوین درکه

سایت مسکن عمارت این منطقه را به عنوان منطقه کارشناسی شده  و تخصصی مشاوره املاک برگزیده و سابقه کار 15

سال را به این منطقه اختصاص داده است

جهت بازدید از موارد فروش آپارتمان در منطقه شمال تهران کلیک کنید

استراتژی های بازاریابی برای آژانس های معاملات ملکی

نویسنده:
23 آگوست 14

آیا شما تازه پا به حرفه املاک و مستغلات گذاشته اید یا در این عرصه کهنه کار هستید ، همواره روش هایی برای ارتقای طرح های بازار یابی شما وجود دارد. موفقیت شما به عنوان یک مشاور املاک در گرو یک بازاریابی اثر بخش و چشمگیر است.
ایده های بازاریابی موجود در این مقاله برای رونق دادن به تجارت شما بیان شده است .
حتی اگر شرایط نسبتا خوب است شما باز هم می توانید طرح های بازاریابی خود را ارتقا دهید. ضرب المثل قدیمی “کار دقیق تر – نه سخت تر” در راستای اهداف این حرفه است و برای استفاده مناسب از فرصت ها به شما کمک می کند . سیستم اصلی بازاریابی برای بنگاه های معاملات ملکی حاوی اطلاعات مفید بازاریابی است که با استفاده از آن می توانید کار خود را سریع آغاز کنید.

1.یک روز مشخصی را برای اقدامات بازاریابی در نظر بگیرید.
اگر هدف شما موفقیت در کار است ، باید زمانی را برای کسب و کار خود اختصاص دهید. شما به عنوان یک مشاور املاک بیشتر زمان خود را صرف تطبیق چشم اندازه ها می کنید در حالی که بدون یک طرح روشن برای پیشرفت بعید به نظر می رسد که کسب و کار شما اصلا رشد یابد. تعیین یک روز بازاریابی به معنای ساده تر انتخاب یک روز در هر هفته یا حداقل چند ساعت ، در اعمال استراتژی های جدید بازاریابی و یا به دنبال فرصت های جدیدی است که به دلیل برنامه ریزی های مبهم از دست رفته اند. دوشنبه روز خوبی برای این کار است . هیچ کس نیست که روز دوشنبه رو اصلاً دوست نداشته باشد بنابراین چرا ساعاتی از صبح دوشنبه را برای پیشرفت کار خود در هر هفته اختصاص نمی دهید؟اگر شما نیاز به کمک در ایجاد یک استراتژی بازاریابی دارید طرح بازاریابی شروع کار را برای شما راحت تر می سازند.
2. شناسایی و تمرکز بر بازار هدف خود
بسیاری از بنگاه های معاملات ملکی در دام کار برای توسعه قلمرو خود بدون توجه به اصل مشتری واقعی گرفتار شده اند. برای بهبود قابل توجه اقدامات بازاریابی خود ، به موقعیت خوب مشتریان سود آورتر خود توجه کنید و یک طرح بازاریابی متناسب با این مشتریان طراحی کنید. سخت کار کردن بدون توجه و زمان کافی برای گسترش حوزه کاری خود اغلب نتیجه معکوسی به بار می آورد. مشاور املاکان موفق به این موضوع آگاه هستند که بهترین روش جذب مشتریان جدید طراحی چشم انداز ها در مکان هایی است که در حال حاضر برای شما شناخته شده است. . در غیر این صورت، شما در رقابت با مشاور املاکانی که از همان ابتدا موفق عمل کردند سر در گم خواهید شد و نتایج به دست آمده اغلب خسته کننده هستند.
3.برای موفقیت برنامه ریزی کنید
هر بنگاهی خواهان موفقیت است . متاسفانه، بسیاری از بنگاه های معاملات ملکی که وارد یک بازار جدید می شوند تنها به دنبال یک بخش کوچکی از سهم بازار هستند. واقعاً موفق بودن نیاز به برنامه ریزی دارد- بر تسلط خود بر بازار اندیشه کنید. داشتن یک درک قوی در بازار خود و مبنا قرار دادن مشتریان هدف به شما این اجازه را می دهد تا به کسب و کار خود در زمانی که سایر مشاوران در بنگاه خود نشسته اند و منتظر زنگ تلفن هستند ، رونق دهید. استراتژی های بازاریابی برای رسیدن به موفقیت باید همه جانبه باشد . به معنای واقعی کلمه، شما نیاز به یک رویکرد بدون محدودیت و بدون کنترل برای بازاریابی خود به مشتریان احتمالی و جامعه دارید.

4. بازاریابی های تلفنی خودداری کنید.
این تماس های ناخواسته برای فروش یکی از کارهایی است که بیشتر مشاوران املاک بعضی اوقات مجبور به انجام آن هستند. مشکل این است که شما هرگز نمی توانید موقعیت خود را در زمانی که این روش بازاریابی اشتباه را دنبال می کنید ، ارتقا دهید. در مورد آن فکر کنید – زمانی که شما مشغله زیادی ندارید تمام وقت خود را صرف مشتریان جدید از طریق بازاریابی تلفنی می کنید .زمانی که مشغله کاری زیادی دارید وقت زیادی برای بررسی چشم انداز کسب و کار خود که بعد از یک هجوم یکباره کار متحمل آن شده، ندارید. این یک روش ناقص است که بسیار خسته کننده و منجر به این می شود که بسیاری از بنگاه ها توان خود را قبل از دستیابی به سود بالقوه از دست دهند. به جای آن بر مشتریان احتمالی که با شما تماس می گیرند تمرکز کنید. در زمانی که برای فروش منتظر هستید که مشتریان خود، به بنگاه شما مراجعه کنند به شما وقت بیشتری می دهد که برای رونق کسب و کار خود برنامه ریزی کنید. چندین روش برای انجام آن وجود دارد اگر چه رایج ترین روش ایجاد ارتباطات ثبت شده است که مشتریان را برای کسب اطلاعات بیشتر وادار به تماس با شما می کند. این چشم انداز ها بازاریابی اینترنتی یا آشنایی از طریق مشتریان قدیمی را مورد بررسی قرار می دهد، که منافع زیادی در کسب و کار شما دارد. هنگامی که شما این کار را شروع می کنید به حرکت خود ادامه می دهید و کسب و کار شما می تواند سریع رونق یابد و به اوج خود برسد . تحت کنترل درآوردن دوره فروش شما یک واحد آموزشی طراحی شده برای یادگیری موثر اجرای طرح فروش است، که مانع اتلاف وقت در دنباله روی چشم اندازها می شود.
5. به خاطر داشته باشید که این کار ها برای مشهور شدن نیست
این فکر شما را به اشتباه نیندازد که موفقیت شما ” به تبلیغ کردن اسم و رسم بنگاه شما” بستگی دارد. شما یک بنگاه معاملات ملکی هستید چون می خواهید با این حرفه امرار معاش کنید. به امید خدا ، شما می خواهید بیشتر از یک امرار معاش در آمد به دست آورید- شما می خواهید ثروتمند شوید. هیچ مشکلی با این طرز فکر وجود ندارد و شما باید از آن استفاده کنید وبا میل رغبت آن را بپذیرید. به تبلیغ اسم و رسم خود پایان دهید و بر ایجاد معاملاتی که برای شما و کسب و کار شما در آمد ساز هستند، تمرکز کنید. هر چه زودتر طرز فکر خود را تغییر دهید و به پیامدهای مالی تصمیمات خود توجه کنید تا کسب و کار شما موفق تر شود .

6- از اینترنت استفاده کنید.
اگر چه بیشتر آژانس های معاملات ملکی چند وب سایت دارند ، ولی بیشتر آنها از طرح های ساده و خسته کننده استفاده می کنند، که تصویر حرفه ای خوبی از آنها ، که نشان دهد در این بازار رقابتی واقعاً موفق هستند، ارائه نمی دهد. در این تکنولوژی ، یکی از بهترین کارهایی که می توانید برای بهبود استراتژی های بازاریابی خود در حال حاضر انجام دهید طراحی یک وب سایت قوی و تاثیر گذار است. این بدان معناست که یک طراح وب حرفه ای را استخدام کنید تا یک وب سایتی را برای شما طراحی کند که توان رقابت را داشته باشد و خصوصاً به مشتریان مزایای همکاری با شما را تشریح کند ، و یک راه آسان برای تماس با شما ارائه دهد. اگر شما از قدرت نفوذ اینترنت در تجارت املاک و مستغلات آشنا نیستید ، یکی از بزرگترین فرصت های بازاریابی را از دست داده اید. کلاس آموزشی بازاریابی آنلاین به شما اهمیت داشتن یک وب سایت قوی به عنوان یک جزء اصلی استراتژی بازاریابی به شما آموزش می دهد. مهمتر ین استراتژی از بین این استراتژی ها مورد اولی است. ایده های بازاریابی دیگر این مقاله نیازمند آن است که شما زمانی را برای آن ها اختصاص دهید و به دنبال روش هایی برای بهبود استراتژی های بازاریابی فعلی و اتخاذ یک واحد جدید که بازده قابل توجهی در سرمایه گذاری را ارائه دهد.

آژانس مسکن امارت
www.emarat.ir
ثبت آگهی رایگان

روشهای جذب مشتریان در بنگاههای معاملات ملکی

نویسنده:
16 آگوست 14

روشهای جذب مشتریان در بنگاههای معاملات ملکی
تجارت املاک و مستغلات هم می تواند یک رفیق ارزشمند باشد وهم یک دشمن جدی و مرتبا بدون هیچ اطلاع قبلی قیمت ها افزایش یا کاهش می یابد. برای حرفه ای ها و مجربان این حرفه جذب مشتریان ، دوام آوردن و پیشرفت در پستی و بلندی های پیش رو یک اولویت است. و برای رسیدن به این اهداف، جذب مداوم و مستمر مشتریان اساس کار است. راهبرد بازاریابی با ید اثر بخش باشد، و حتی اگر فروش در سطح خوبی باشد بازهم باید در جذب مشتریان بیشتر تلاش کرد و به اطلاع رسانی های خود ادامه داد. در غیر این صورت، با آغاز کسادی بازار در زمان تغییر فصل، ممکن است تداوم روال سودآوری کار دشواری باشد. این امر ممکن است یک چالش به نظر آید اما در واقعیت چنین نیست . در اینجا نکته ها و ترفند های موثری برای رونق تجارت در تمام طول سال ارائه شده است.
 در زمان اطلاع رسانی خلاقیت به خرج دهید
مشاور املا کان تازه کار باید دوستان ، خویشاوندان و همه مردم را از وجود خود در این حرفه باخبر سازند. متخصصان کم تجربه با پخش آگهی به جذب مشتری می پردازند این روش، راهکار خوبی است اما روش های بهتری نیز وجود دارد ،روشهای منحصر به فردی که همه را از وجود یک مشاور املاک با خبر می سازد. به عنوان مثال، آلن هاگ دورن توصیه می کند که به جای رو انداختن به دیگران برای مراجعه ارزش یک چیز را ارائه دهید. این روش در مقایسه با سایر راهبرد ها مشتریان بیشتری را جذب می کند. ارسال ایمیل با آیتم تبلیغاتی و یا خدمات رایگان می تواند روش موثری باشد . مشاوران املاک باهوش صلاح کار را در این می دانند که شروع کار خود را همه جا جار نزنند و به را حتی با بخش های مهم معامله کنند و وقت خود را بیهوده صرف بخش های غیر ضروری نکنند. در گذشته همیشه این اقدامات وجود داشت و مردم بیشتر گرایش به تلفن و تماس با دیگران داشتند. یا اگر زمان مناسبی است، می توان از کارت های تبلیغاتی به همراه اطلاعات تماس خود استفاده کنند. برداشتن گام نخست دراین حرفه ، یک روش هوشمندانه برای جذب مشتریان بیشتری است.
 شناخت نیازهای مشتریان
مشتریان بازار املاک و مستغلات از تمام اقشار جامعه است ، از خانواده کم جمعیت گرفته تا خریداران بین المللی ثروتمند که علاقه مند به خانه های لوکس هستند. . با توجه به گستره مشتریان بالقوه، بنگاه های تازه کار ممکن است زمانی را برای شناخت مردم خریدار در بازار اختصاص دهند. این گام با مراجعه یک فرد به انجام می رسد. این امر شامل پرسش هایی در مورد محل زندگی ، شغل و اولویت های شخصی یا سایر اطلاعات با ارزش آن ها است. با در دست داشتن این اطلاعات ، پیداکردن ملک دلخواه مشتریان و یا پاسخ دادن به سوالات دشوار آن ها برای مشاور املاک آسانتر می شود. علاوه بر این، مشتریان نیاز به مشاوره و پشتیبانی دارند. خرید خانه یک سرمایه گذاری بزرگ است، و خریداران خارجی و داخلی، می تواند یک دوست در این فرآیند داشته باشند. مشاوران املاک باید مشتریان را در خرید و فروش خانه مشورت دهند و آنها را به سایر فعالان این حرفه از جمله بازرسان خانه، برآورد کنند گان خانه، وام دهندگان و بسیاری دیگر سوق دهند. ارائه این سطح از خدمات تخصص فرد را نشان می دهد و اطمینان حاصل می شود که مشتریان بعد از مدتی دوباره باز خواهند گشت.
 شناخت مشتریان شایسته و خوب
آیا شما تعریف روشنی از ویژگی های یک مشتری ایده آل دارید ؟چه رفتارهایی از مشتریان خود را می پسندید؟ بسیاری از بنگاه داران ویژگی های مشابهی را مد نظر قرار می دهند از جمله : افراد مثبت اندیش و مطمئن، متعهد، با انگیزه، با تجربه، مسئول و در جای خود شاد و مسرور، مشتریان ایده آل آن ها هستند. با وجود این مشتریان چقدر حال تان خوب می شود؟
 رفع اشتباهات قبل از متوجه شدن مشتری
حال که خصوصیات مشتری ایده آل خود را می دانید در پی راه هایی برای ملاقات و تماس با او باشید. به خاطر داشته باشید که مشتریان قبل از انجام معامله باید شما را بهتر بشناسند و به شما اعتماد کنند. بنابراین کلمات تاثیر گذار خود را در راهبردهای کلامی برای ارتباط با آنها به کار ببرید. به یاد داشته باشید که آنها هدف شما در بازارهای فعلی هستند ، بنابراین شما باید به شبکه هایی که مشتریان شما در آن حضور دارند بپیوندید ، در مکان هایی که آنها را به گوش دادن فرا می خواند، صحبت کنید ، مقاله های خواندنی بنویسید و روابط متقابل و همکارانه ای با سایر فعالانی که با آنها کار می کنند داشته باشید.
 از نیروی جاذبه خود نیز استفاده کنید
جذب مشتری ایده آل شما کار آسانی است این عقیده وجود دارد که دو چیز مشابه همدیگر را جذب می کنند و افکار شما اتفاقات زندگی شما را می سازد پس چه حدس می زنیم؟ اگر می خواهید مشتری ایده آل خود را جذب کنید، شما باید به همان خصوصیات فکر کنید . اگر از دید شما مشتری ایده آل مثبت اندیش، با انگیزه ، متعهد با تجربه و شاد است در عمل هم اتفاق می افتد . در این فرآیند فقط شاد بودن کافی نیست، بلکه مانند یک آهن ربا مشتریان خود را جذب می کنید.
 خصوصیات مشتری ایده آل خود را مد نظر قرار دهید
شما باید مشتری ایده آل خود را متناسب با اولویت های خودتان مبنا قرار دهید و تمام توجه خود را بر این مشتریان ، اولویت ها و طرز تفکرات آنها متمرکز کنید. البته آنها باید در راستای اهداف شما و متناسب با بازار ملک باشد . او ممکن است بر املاکی مانند آپارتمان ها، مزارع اسب یا یک منطقه جغرافیایی خاص تمرکز داشته باشد. زمانی که یک منطقه را انتخاب می کنید مطمئن شوید که بازار آن مناسب برای رشد و ترقی است . هنگامی که در مورد مشتری ایده آل خود تصمیم گرفته اید، همه چیز از بازار یابی گرفته تا ایجاد باید بر اساس علاقه و اولویت مشتریان باشد.
 پر کردن شکاف ها و اختلافات
با مشتریان خود ارتباط برقرار کنید یا حداقل کمکی در رفع نیازهای آنها انجام دهید . هر چیزی که برای رشد و ترقی کسب و کار خود انجام می دهید ، از کارت های تبلیغاتی گرفته ، تا بروشور و آگهی در وب سایت ها و رسانه های اجتماعی، باید این منظور را به مخاطبان انتقال دهد که شما املاکی که آنها خواستار آن هستند را عرضه می کنید. بخش عمده ای از بازاریابی بنگاه ها بسیار کلی است. بنگاه ها باید برای جذب مشتریان ایده آل خود با جز گویی ذهن آنها را روشن کند . به عنوان مثال، در فروش کوتاه مدت، به جای یک پیام کلی، اغلب یک بروشور با مضمون ” بیش از ارزش یک ملک در بازار بدهکار ید؟ شما تنها نیستید. ” و این که یک فروشنده آشفته که با ما تماس می گیرد چه خصوصیاتی دارد؟ این تبلیغ واضح است چون ذهن مشتریان را روشن می کند به جای اینکه از یک عبارت کلی با مضمون “ما به همه کمک می کنیم” استفاده کنید.
 در دسترس بودن خود را افزایش دهید
نگاهی به موقعیت خوب خود بیندازید و آن را از طریق شبکه های اجتماعی و عضو شدن در آن ها گسترش دهید تا هر پیغام یا هر مقاله ای که در آن قرار می دهید به سرعت در اینترنت پخش شود. رویدادهای آن بخش از بازار را به دست آورید وبا آن مشتریان مورد نظر خود را جذب کنید. از سیستم پرداخت در هر کلیک کاربر به سایتی که آگهی شما در آن درج شده و بازار هدف را مد نظر قرار می دهد، استفاده کنید. به جای نامگذاری یک صفحه طرفداران بنگاه معاملات ملکی از خود(نام خود)، نامی که مردم در بازار هدف شما بیشتر خواهان آن هستند ، مانند 365 کار برای انجام دادن در _____ (شهر مختص به خودتان ) ، ایجاد کنید. به جای اینکه فقط از خودتان تبلیغ کنید ، از مواردی که به جامعه بر می گردد و شما را در تیر رس بیشتری قرار می دهد صحبت کنید.
 طرز فکر رونق و شکوفایی را گسترش دهید.
هنگامی که کارها بر طبق برنامه ریزی پیش نمی رود ، برنامه ریزی های خود را تغییر و تطبیق دهید . اگر همواره در پی فرصت ها به جای موانع پیش رو باشید ، به آنها دست می یابید. فرصت ها زمانی به وجود می آیند که مردم حتی فکر ش را هم نمی کردند. بر کارهای که می تواند در هر لحظه به کسب و کار شما رونق دهد مانند به حد عالی رساندن مهارت ها و خدمات به جای کار هایی که تحت کنترل شما نیست مانند نرخ بهره و اقتصاد ، تمرکز کنید. راس گفت: مشاوران املاک باید سعی در ایجاد کارهای جدید داشته باشند و اگر این کار را نمی کنند لااقل تغییرات جزئی انجام دهند. یک دست آورد بزرگ در تحقیقات وجود دارد و آن این است که 90 درصد از بنگاه داران بعد از ارتباط با سه مشتری از کار خود دست کشیدند و تحقیقات نشان می دهد که 80 درصد از مشاغل پس از ارتباط با 5 مشتری دست به این اقدام زدند. اکثر این مشاغل چون تا آن زمان درکار خود موفق نبودند دست از کار کشیدند. این بدان معناست که فرصت ها برای کسانی است که تا پایان مسیر مقاومت کنند و ارتباطات خود را حفظ نمایند.
آژانس مسکن امارت
www.emarat.ir

8مشکل رایج فروشندگان ملک و نحوه حل این مشکلات

نویسنده:
9 آگوست 14

مشکل رایج فروشندگان ملک و نحوه حل این مشکلات
اگر شما مشغول به کار در عرصه املاک و مستغلات هستید، باید با یکی از این مشکلات برخورد کرده باشید . اما اگر شما کارتان را به موقع و صادقانه انجام داده باشید، نباید موانع بزرگی در معاملات شما ایجاد شوند.
آیا شما تا به حال با فروشندگان ملک بر سر قیمت ، اسکلت بندی و یا بازاریابی در گیر شده اید؟ آیا تا به حال کسی از شما خواسته که مبلغ کمیسیون خود را کاهش دهید؟ آیا تا به حال به راه اشتباه کشیده شده اید؟
اگر شما در معاملات ملکی مشغول به کار هستید، و تنها خریدار ملک نیستید پس پاسخ شما به این سوالات با احتمال بسیار زیادی بله است . مگر اینکه شما با یک فرد احمق و کله شقّی سروکار دارید ، این مشکلات نباید سرعت فرآیند فروش را کاهش دهد.
این مشکلات بزرگترین معضلات فروشندگان هستند و وقت، پول، ، و زندگی آنها را مختل می سازد.
مشکلات
1. فروشندگان می توانند بر سر قیمت کوتاه نیایند و تخفیفی به خریدار ندهند.
2. فروشندگان اغلب بر این باورند که با همان امکاناتی زندگی کردند، می توانند خانه را بفروشند.
3. فروشندگان اغلب راضی به فروش ملک با قیمت های پایین نمی شوند.
4. بیشتر فروشندگان تخصصی برای مذاکرات ندارند. آنها ممکن است انتظارات و دلواپسی هایی داشته باشند که کار را برای طرف معامله دشوار سازد.
5. فروشندگان ممکن است بر سر کمیسیون به توافق نرسند و حتی تقاضای تخفیف کنند.

6. فروشندگان همواره خواسته های غیر منطقی در مورد مشاهدات، تبلیغات، بازاریابی، و ارتباطات دارند.
7. بنگاه ها و فروشندگان ممکن است اختلافات شخصیتی باهم داشته باشند. و خلق و خوی آنها متفاوت از هم باشد.
8. فروشندگان ممکن است از تمام هزینه های انعقاد قرارداد اطلاعی نداشته باشند.
حل این مشکلات به فروشندگان این امکان را می دهد که خانه های خود را سریع تر، با قیمت بالاتر، و با نگرانی کمتری به فروش برسانند.
راه حل ها
راه حل این مشکلات در دو قسمت بیان می شود. قبل از اینکه وارد این بحث شویم ، مهم است که بدانید صاحبان ملک با تمام مراحل فروش خانه کاملا آشنا نیستند. اگر مشاوران بتوانند در زمان کوتاه تجارب بیشتری را برای پوشش دادن این مسائل در اختیار فروشندگان قرار دهند این مشکلات به مراتب کمتر یا اصلا به وجود نمی آیند. من معتقدم در صورت بروز این مشکلات، فروشندگان همکاری بیشتری خواهند داشت.
اولین قسمت این راه حل جامع این است که فروشنده از همان ابتدای امر سوالات مشخصی در مکالمه تلفنی و قبل از امضای توافقنامه ،از فروشنده بپرسد.
این سوالات عبارتند از:
 آیا شما در مورد تعیین قیمت پیشنهادی و یا نحوه فروش یک خانه تحقیق کرده اید؟ ”
▪ (اگر جواب شما مثبت است) “می توانیم در ملاقات های بعدی بیشتر صحبت کنیم، اما مهم ترین مواردی که در مورد آن صحبت کردید چه هستند؟”
▪ “چرا شما به فکر فروش ملک افتادید؟
▪ “به کجا می خواهید بروید؟”
▪ “آیا یک زمانی مناسبی برای نقل مکان کامل خود مشخص کرده اید؟”
▪ “پرونده مالیاتی نشان می دهد که شما این ملک را x سال پیش خریداری کرده اید، درست است؟”
▪ “آیا شما وام مجدد گرفته اید؟”
همانند یک دکتر که از بیماران خود در مورد سابقه بیماری آنها سوال می پرسد ، این فرآیند به فروشندگان اطمینان خاطر در بررسی ها ، نظم و دقت و توانایی دست اندرکاران آن را می دهد. دومین قسمت این راه حل جامع در نظر گرفتن جوانب مثبت ملک برای ایجاد فهرست املاک و مستغلات است که هر یک از آنها را قبل بروز مشکل بررسی می کند
جزئیات بیشتر در مورد نحوه انجام این کار به شرح زیر است:
1. اگر آنها بر سر قیمت کوتاه نمی آیند، یک گزارش تطبیقی دقیق از قیمت های بازار آماده کنید. به فروشنده نشان دهید که یکی از عادت های شما این است که در خرید اموال از قیمت های تطبیقی بازار استفاده می کنید. قیمت پیشنهادی خود را ارائه دهید ، اما اجازه دهید خود فروشنده از بین لیست قیمت ها انتخاب کند.
2. . فروشندگان اغلب بر این باورند که با همان امکاناتی که زندگی کردند، می توانند خانه را بفروشند. از فروشندگان بپرسید که آیا برای آماده سازی ملک فروشی ،طرحی در دست کار دارند. اگر دارند بررسی کنید که این بازسازی ها را به سرانجام رسانده اند یا نیمه کاره رها کرده اند. نمونه ها و گفته ها از نحوه پاکسازی ، تغییرات ،و بازسازی خانه به فروش سریع تر وبا قیمت بالاتر ملک کمک کرده است.
3. تمامی مراحل کار، از پذیرش پیشنهاد گرفته تا بستن قرارداد را به طور کامل توضیح دهید. همانطور که به پیش می روید بر سایر اشتباهات و نحوه مقابله با آنها سر پوش بگذارید.
4. در تمام مراحل مذاکرات از علاقه مندی خریداران گرفته تا پذیرش پیشنهاد حضور داشته باشید. همچنین مشکلات و آشفتگی های داخلی ملک را بیان کنید و نشان دهید که چگونه حامی آنها خواهید بود.
5. اگر آنها از کمیسیون خود کوتاه نمی آیند و تخفیفی نمی دهند، گاهی اوقات لازم است آنجا را ترک کنید. در صورت امکان، ارزش زیادی برای برنامه بازاریابی خود قائل شوید تا فروشندگان حتی هوس سوال پرسیدن درباره کمیسیون شما به سرشان نزند .
6. مدرکی گواه بر کارهای خود ارائه دهید که نشان دهد چه کارهایی تا کنون انجام داده اید. دائما قرارداد را بررسی کنید. زمانی که آنها شما را زیر سوال می برند مدرکی تهیه کنید و بعد از اینکه تحت تاثیر تلاش های شما قرار گرفتند به آنها بدهید.
7. زمانی که اختلاف نظر شخصیتی دارید و هر کدام از شما اخلاق خاصی دارید ، مطمئن شوید که به روحیات خود آگاه هستید. نوع شخصیت، نقاط ضعف و قوت خود را تعیین کنید. یاد بگیرید که چگونه با خلق و خوی دیگران کنار بیایید ور اه حل هایی برای حل این اختلاف نظرات پیدا کنید ، و استراتژی های سازگاری با همدیگر را فرا بگیرید.
8. از مانده وام مسکن فروشنده ها مطلع شوید. برنامه های دیگری که برای تسویه وام های دریافت شده صورت گرفته ،را مورد بررسی قرار دهید. سپس صورت حساب مختص به این وصولی های را پر کنید. به دلیل نوسانات بازار ،حجم مبالغ کمی افزایش می یابد، بنابراین می توانید اطمینان حاصل که آنها در جیب خود شما خواهد رفت.

10چالش اصلی معاملات املاک و مستغلات

نویسنده:
31 جولای 14

10چالش اصلی معاملات املاک و مستغلات
1. افزایش سن جمعیت جهان. بچه هایی که در دوران افزایش زاد و ولد متولد می شوند وقتی به سن پیری می رسند ،رفته رفته بر بازار مسکن به عنوان مثال افزایش تقاضا برای خانه های بزرگتر چند خوابه، تاثیر می گذارند. همچنین این افزایش سن حاکی از تغییراتی در املاک تجاری، از خرده فروشی گرفته تا مراکز بهداشتی و درمانی است ، تا پاسخگویی نیازهای این جمعیت بزرگ باشد.”ما درمورد موج عظیمی از سالمندان صحبت می کنیم که به روش های مختلفی کار های خود را انجام می دهند ، که بر نحوه طراحی امکانات تاثیر می گذارد”. سالخوردگی جمعیت به طور بالقوه بر سرمایه های کشورتاثیر می گذارند زیرا مشارکت کنندگان سرمایه به مصرف کنندگان سرمایه تبدیل می شوند.
2. بار سنگین بدهی های دانشجویی . هنگامی که یک دانشجو با 000 25 دلار بدهی در حال فارغ تحصیل شدن است سایر مخارج خود را تا حد زیادی محدود می کند بنابراین تمایل کمتری به تشکیل خانواده دارد. در حال حاضر تعداد زیادی از فارغ التحصیلان دوباره به سوی والدین خود باز می گردند واین امر بر بازار مسکن تاثیر می گذارد.

3. بودجه عمومی. که تخصیص کم بودجه دولتی و سیستم بازنشستگی استانی ، چالشهایی را پیش روی بازار مسکن قرار می دهد ، همچنین هزاران میلیارد برای سرمایه گذاری در زیرساخت ها مورد نیاز است. مناطقی که در آن مشکلات مالی شدیدی وجود ندارد ایجاد زیر ساخت ها و سرمایه گذاری هایی که کیفیت زندگی مردم را بهبود می بخشد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را افزایش می دهد. در همین حال، مشارکت بخش خصوصی و دولتی با دولت ها و مراکز استانی می تواند بودجه دولتی گسترش زیر ساخت های نسل های آینده را افزایش دهد.

4. تغییر تقاضا برای فضای های اداری. بیشتر کارمندان کارهای خود را از راه دور انجام می دهند و بعضی مواقع سری به دفتر کار خود می زنند. واین امر نیاز کلی به فضاهای اداری را کاهش می دهد. . “شرکتهایی مانند سیسکو از 200 متر مربع به ازای هر کارمند به 50 و 60 مترمربع رسیده است . “.وبرای آن است که فناوری کنترل کار از راه دور به یک روش رایج تبدیل می شود. وقتی مستاجران اصلی اجاره نامه 10 تا 15 ساله را امضا می کنند، آنها به احتمال زیاد فضاهای کاری خود را 30٪ تا 40٪. کاهش می دهند. ساختمان های کمتری برای فضاهای اداری مورد نیاز خواهد بود، بنابراین سرمایه گذاران باید انتظارات واقع بینانه ای نسبت به آینده داشته باشند.

5. تغییر تقاضا برای مکان های خرده فروشی. خرده فروشان آنلاین بازار، مراکز سنتی فاقد امکانات اینترنت را دگرگون کردند. در سال های اخیر حجم فروش آنلاین رو به افزایش است، و شرکت ها سعی در سازماندهی مجدد فروشگاه های خود برای انطباق با فناوری های جدید دارند.

6. نقدینگی در بازار سرمایه املاک. صدها میلیارد دلار وام املاک تجاری برای سرمایه گذاری مجدد در سه تا هفت سال آینده مورد نیاز است اما وام دهندگان کمتری توانایی ارائه این سرمایه را دارند. “، نقدینگی املاک و ساختمان های تجاری با مطالبات سرمایه ای دولت و شروط سختگیرانه وام دهندگان که دریافت مبلغ مورد نیاز برای سرمایه گذاری را دشوار می سازند، تشدید می شوند. در حال حاضر املاک موجود در بازارهای کوچک تر، آن دسته از املاکی که فضاهای خالی زیادی دارند و املاکی با رهن گذاران ناتوان دچار کمبود سرمایه هستند.

7. تغییرات جهانی و ابهامات و بلاتکلیفی ها. بحران مالی اروپا و کاهش رشد اقتصاد چین است بر شرکت های سراسر جهان تاثیر می گذارند. عدم اطمینان شرکتها بر تصمیمات معاملات ملکی تاثیر می گذارد.

8. ثبات و دوام بیشتر. در حال حاضر ثبات و دوام محل کار به عنوان یک موضوع مورد توجه است مثلا تجارت های بیشتر نگران ذخیره آب و انرژی ، ایجاد یک محیط کار سالم برا ی کارمندان و توجه بیشتر به دوام موادی است که استفاده می کنند.
9. املاک تجاری گران قیمت .موضوع نگران کننده ای که وجود دارد این است که املاکی با اجاره های بالاتر در بازار های قوی بیشتر از حد قیمت گذاری می شوند. سرمایه گذاران هم بیش از کسانی که به بازارهای کوچک تر و ساختمان های نسبتا مطلوب روی آوردند، به این املاک سرازیر شدند. همچنین، بعد از شیب تند قیمت ها که شروع آن از سال 2008 بود، مردم ارزش بالاتر را در کیفیت بهتر مشاهده کردند و پولها به املاکی با کیفیت بهتر سرازیر شد. “سومین دلیل این است که سرمایه گذاران به دنبال یک پناهگاه امن برای پول های خود در آشفته بازار سرمایه هستند ” که مخاطرات آن را دست کم گرفته اندو قیمت گذاری بهترین املاک و مستغلات مانند اوراق قرضه در حالی که ابهامات قابل توجهی برای اجاره هنوز وجود دارد.
10.بن بست های سیاسی.امروزه برای حل برخی از مسائل اساسی املاک و مستغلات ، توافق نظر گسترده ای مورد نیاز است. “بن بست های سیاسی ابهامات نحوه حل مشکلات بزرگ ” از جمله زیرساخت های مالی و سیستم بازنشستگی عمومی را افزایش می دهد. ما نیاز به گفتمان مدنی” داریم.

علت عدم موفقیت مشاورین املاک جدید وتازه کار

نویسنده:
28 ژوئن 14

علت عدم موفقیتمشاورین املاک جدید وتازه کار: عدم آمادگی وغرق در زندگی واقعی شدن دیگر فرصتی برای شرکت درکلاس ها آموزشی برای شما باقی نمی گذارد .بنگاههای تازه کار دلایل دیگری برای عدم موفقیت ،در کسب وکار خود دارند .اولین گام گرفتن مجوز برای راه اندازی بنگاه وشروع یک کار جدید است . گام های بعدی شامل:1) داشتن مهارت وسرعت عمل در استفاده از اینترنت است 2)دنبال کردن یک طرح وبرنامه ریزی مشخص در کسب وکار خود 3)آموزش زنجیره ای با راهنمایی های یک مشاور املاک کارکشته یا با مطالعه پیشنهادات وتوصیه های آنها وموارددیگر . یک چیزی که بنگاهها ی تازه کار به خوبی از آن آگاه نیستند این است که از چه وسیله ای برای افزایش فروش خود استفاده کنند؟یا کدام مکان فروش بیشتری دارد ؟خیلی از بنگاهها اهمیت زیادی به آن نمی دهند .آیا شما از همین بنگاهها هستید ؟ اگر هدف شما کسب موفقیت است پس باید بدانید که در قبال کسب وکار خود مسئول هستید . با تماس های تلفنی ،ملاقاتهای حضوری بامردم ،صحبت وملاقات با هر فردی که اور ا می شناسید نشان می دهید که آماده شروع کار وهمکاری با آنها هستید. اگر هدف شما با شکست مواجه شد به دلیل باور های غلط زیر است : انتظار سود خیلی زیاد در همان اوایل کار اکثر ما در طول زندگی با این مسئله روبه رو  می شویم ،خواهان آن هستیم ،وقصد رسیدن به آن هدف راداریم .ما آن چیزی را می بینیم که مورد علاقه ماست وخواهان آن هستیم وباید راه رسیدن به آن هدف را دراختیار داشته باشیم.ما افراد موفق را می بینیم وآرزو می کردیم جای او بودیم . از خواب بیدار شوید،افراد موفق برای بهبود کاهش کیفیت خود به سختی کار می کنند.معمولا این باور غلط وجود دارد که می توان راه 20یا30ساله را یک شبه طی کرد .این طرز تفکر بسیاری از مشاور املاکان تازه کار وجوان است ،من آن راتجربه کرده ام ودر زندگی آن را پیاده کردم . تقریبا  یک یا دوسال است که  کار خود را شروع کردیم وانتظار داریم فورا صاحب یک ماشین لوکس ،یک خانه زیبا شویم یا اینکه 100 روز از سال را گلف بازی کنیم  (خوب شاید فقط مورد آخر اتفاق بیافتد ).مشکلی نیست اما باید برای آنها هزینه کنید . شما باید برای موفق شدن ،خود را فداکنید .وبرای این کار باید وقت وتلاش زیادی صرف کنید . این تجارت هم مانند بقیه حرفه ها دشوار، زمان بر وپر زحمت است وبرای موفق بودن ویک مشاوره کارکشته شدن باید شکست ها را پذیرفت. شما بامواجهه با رفتارهای بد وناعادلانه روحیه خود را می بازید ،اشتباه می کنید،وروزهای سختی را پیش رو دارید .حتی ممکن است قبل از رسیدن به موفقیت ،سلامت عقل خود را زیر سوال ببرید .البته این بدان معنا نیست که چندسال اول باید خیلی ترسناک وافتضاح باشد ،اما مشاوران تازه کار در همان چند سال اول انتظار سود خیلی زیاد دارند ،یادگیری روال کار وکارکشته شدن به مهارت وهنر شما نیاز دارد .مطالعه کنید ،تمرین کنید وقبل ازآنکه تصور کنید به موفقیت دست می یابید .البته نباید فکر کنید که در مدت کوتاهی  می توانید به نتایج مثبتی دست یابید ،بلکه مشاوران تازه کار باید بدانند که یک سابقه خوب تجارت در نتیجه  روابط گسترده وتخصص بالا است نه به دلیل یک ترفند یا تدبیر فروش. نبود آموزش کافی ما با مشاوران جوانی که ازکار خود دلسرد شده اند ،صحبت کرده ایم ،آنها دلیل دشواری این کار را نمی فهمند.بعد از کمی صحبت متوجه می شویم که این مشاوران حتی نحوه استفاده از تلفن ،کامپیوتر وشاید حتی یک برگه راهنما را هم نیاموخته اند واز کسی هم راهنمایی نخواسته اند.البته که آنها در کار خود شکست می خورند .این مانند به بازی گرفتن کسی است که تا به حال گلف بازی نکرده است وحتی اختصاص دادن یک باشگاه برای این چنین افرادی است . مهمتر از همه ،هر نیروی جوانی باید در پی یک راهنما وحامی در کار خودباشد ،حتی بهتر است  2 یا3 راهنما در این کار پیدا کند .کسی که در کار خود موفق بوده وتمایل به کمک مشاوران تازه کار دارد .همچنین می توانید افراد موفق را از رسانه های جمعی پیدا کنید ودلیل موفقیت آنها را بدانید . بدون داشتن یک آموزش مفید وتوصیه های یک راهنما .احتمال عدم موفقیت این بنگاههای تازه کار وجود دارد. این تصور را می کنید که در کار خود هم خوش شانس هستید : بسیاری از بنگاههای تازه کار به دلیل نداشتن سرمایه کافی در کسب وکار خود،ریسک نمی کنند وبه همین معاملات روزمره خود قانع هستند واین امر زمانی صحت پیدا می کند که شما از ریسک کردن می ترسید وبا خود می گویید موفق نخواهید شد.با دو رئیس هم نمی توانید کار کنید ،زیرا خواسته های یک رئیس مطابق با خواسته های رئیس دیگر نیست .تصور کنید که یک رئیس به شما بگوید امروز باید به قرار ملاقات خود برسید ونمی توانید به کار دیگر خود (بنگاه معاملات ملکی)برسید .آیا شما می توانید به دلیل اینکه یک شغل دوم دارید قرار ملاقاتهای مهم شرکت را کنسل کنید ؟ تنش هاوفشارهای حاصل از این وضعیت باعث می شود که در کار خود به عنوان یک بنگاه دار موفق نباشید . ماری لنزی به عنوان یک مشاور املاک می گوید :بزرگترین دلیل عدم موفقیت مشاوران تازه کار ،از خواب بیدار شدن وهر روز سرکار رفتن است .هیچ کس  از کسب وکار خو به دلیل خستگی وکسالت کناره گیری نمی کند وهر کسی نظم وقواعد خاص خود را برای دوسال اول کار دارد تااینکه اصول تجارت را یاد بگیرد ویک کانال ورودی به بازار ملک ایجاد کنند . برخی مشاوران تازه کار، هفت روز هفته کار می کنند ،ولی ظرفیت کار تمام وقت همراه  با تعهد کاری  را ندارند .برای بسیاری از مشاوران املاک 4 یا 5 سال طول می کشد تا از نقطه بحران عبور کنند وبه اوضاع کاری خود سروسامانی دهند. خوش شانسی با کار سخت به دست می آید ،پس سخت تر کار کنید ،تا در بازار ملک شانس بیشتر ی برای موفقیت داشته باشید.

چگونه می توان در بازار فعلی املاک ومستغلات ثروتی اندوخت….؟

نویسنده:
21 ژوئن 14

چگونه می توان در بازار فعلی املاک ومستغلات ثروتی اندوخت….؟
در سراسر کشور بازار املاک و مستغلات در حا ل وارد کردن خسارت به خریداران است. زمان آن فرارسیده که سرمایه گذاران به کارهای خود تنوع ببخشند ،خرید املاک ومستغلات مانند هیچ زمان دیگری در طول تاریخ نیست با وجود بازارهای درحال سقوط املاک ومستغلات ،شمامی توانید تصمیم گیری عاقلانه ای در این بازار داشته باشید . 99 درصد وام هایی که با نرخ سود بالا تنظیم شده بودند در مارس 2012قطع شدند .بنابراین قیمت ونرخ سود کمی بالاتر می رود وقیمت ها ونرخ سود مدتی بعدار توقف فروش یک جهش قیمتی پیدا می کند. (البته چندین سال طول می کشد).
گام اول:
برای مکانی که قصد خرید آن را دارید ،برنامه ریزی دقیقی داشته باشید.در بازارهای فعلی ،با وجود اینترنت می توانید از هر جایی خرید کنید .در سال 2011، آریزونا، نوادا و فلوریدا و بخش هایی از کالیفرنیا،به دلیل ساختمان سازی بیش از حد ،خانه هایی با قیمت 2/1میلیون دلار وجود داشت.در سال 1980-2010نرخ جمعیت 75/2میلیون نفر در سال افزایش یافت ،بنابراین افزایش جمعیت در نهایت موجب رونق بازار مسکن می شود.
گام دوم :
با فرد دیگری که مورد اعتماد شماست شریک شوید. به خصوص اگر درخواست وام مسکن از یک شرکت تامین کننده داشته باشید بسیار خوب است .شما باید بدانید که این شرکت چه کاری می تواند برای شما انجام دهد واجازه دهید آنها هم بدانند در جستجوی چه چیزی هستید .آیا شما قصد خرید خانه های مجردی دارید یا خانه هایی برای خانواده های چند نفره.مطمئن شوید که آن شرکت به شما وام می دهد واینکه اجاره خانه ها تا چه اندازه شما را واجد شرایط اخذ وام می کند.
گام سوم :
یک تعهد از بانک بگیرید که به شما اطمینان دهد درخواست وام شما عملی می شود .وقتی که شما قصد خرید ملک را دارید می توانید با توجه به ارزیابی ،معامله نقدی انجام دهید .اگر شما قیمت ملک را جویا می شوید وبر قیمت هر متر مربع تقسیم می کنید، باید بدانید که قیمت ملک با یک میانگین معینی درهر متر مربع به فروش می رسد.در کالیفرنیا قیمت ملک در هرمتر مربع 200دلار است در حالی که در مرکز آریزونا قیمت ملک در هر متر مربع 50 دلار است.در سال 2010اگر شما خواستار تائید درخواست وام هستید نباید خانه ای بالاتر از میانگین وام خود دریافت کنید، چون بانک در خواست شما را تائید نمی کند .(حتی اگر قیمت ملک مناسب شما باشد بازهم بانک تائید نخواهد کرد.)
4)گام 4:
شروع کار با تعیین موقعیت املاک آغاز می شود .با یک عامل خرید ملک نه عامل فروش ملک در تماس باشید .بااین حال یک عامل فروش می تواند اطلاعاتی در اختیار شما قرار دهد که عامل خرید اغلب
نمی تواند .وظیفه یک مشاور املاک ارائه راهبردهای صادقانه وآگاهی ازهمه جوانب معامله است .
گام 5:
یک فهرست از انواع مکانهایی که مشاور املاک برایتا ن می فرستد ،تهیه کنید .همچنین یک لیست جداگانه از مکانهای مورد علاقه خود داشته باشید.از کوبیدن در خانه های مردم نترسید وازساکنین آن حوالی سوال بپرسید .مثلا درباره مدارس ،مغازه ها یا آمار جرم های آن منطقه تحقیق کنید.
گام 6:
قرار ملاقاتهایی با صاحب خانه ها ترتیب دهید ،واز آنچه که نظر شما را به خود جلب می کند به جز تعمیرات وچیزی که مورد علاقه شما نیست ،یادداشت برداری کنید .برای هرملک افشائیه فروشنده را دریافت کنید .این یک ابزار عالی برای کوتاه کردن مسیر است .وقتی که شما لیست همه املاک را داشته باشید می توانید برای همه آنها یادداشتی ثبت کنید.
گام 7:
بررسی اینترنتی انجام دهید وبا مشاور املاک خود درباره ارزش واقعی خانه ای که به فروش رسیده یا درحال فروش است ،یا اینکه چه مدت در لیست فروش قرار دارد ،مشورت کنید.قبل از اینکه یک ملک توسط بنگاه دیگر یا صاحب خانه به فروش رود ،حتما بازدیدی از املاک لیست خود داشته باشید .به خاطر بسپارید که مدت زمان فروش یک ملک در پیشنهاد شما تاثیر دارد.
گام 8:
پیشنهاد قیمت راشروع کنید.سعی کنید قیمتی پیشنهاد دهید که هم توانایی پرداخت آن را داشته باشیدوهم توافق بنگاه را درپی داشته باشد .اگر شما آنچه که در گام سوم گفته شد انجام دهید ،اکنون یک وام مسکن دارید و می توانید پیشنهاد قیمت دهید .مشاور املاک خود را مطمئن کنید که قصد یک معامله فوری را دارید وخواهان آن هستید که فروشنده معامله را سریعتر انجام دهد .

گام 9:
در معامله احساساتی رفتار نکنید .یک ملک را به خاطر ظاهر خوبش یا به این دلیل که داخل کشور را دوست دارید ،خریداری نکنید .به طور هوشمندانه وبا اطلاعات درست خرید کنید.به دکوراسیون یا کوزه های تزئینی کمتر توجه کنید وبیشتر سعی کنید به اندازه ملک ،موقعیت وزمان ساخت آن توجه داشته باشید .شما می توانید بعد از اتمام معامله دکوراسیون خانه راخود تغییر دهید.
گام 10:
بدترین خانه در بهترین محله یک فرصت بسیار خوبی است .دریافتم که تمیز کردن ،رنگ آمیزی داخل وخارج ساختمان ،تزئینات جزئی ،جهش بزرگی در قیمت خانه ایجاد می کند .ایجاد یک طبقه جدید نسبت به بازسازی آشپزخانه وحمام ، فقط کمی ارزش ملک رابالا تر می برد زیرا صاحب خانه ها در هزینه های پروژه خود زیاده روی می کنند.

مفهوم ارزش خالص ملک (ارزش افزوده) چیست؟

نویسنده:
7 ژوئن 14

شما احتمالا اصطلاح ارزش خالص ملک را شنیده اید.مثلا درطی یک کسب وکار سود آور ،برای گرفتن یک وام اعتباری ارزش خالص ملک (سند)خود را به عنوان وثیقه قرار داده اید.
درکوتاه مدت ارزش خالص ملک ،برابر است با:
ارزش بازار ملک شما –وام مسکن دریافت شده
به عنوان مثال :
ارزش فعلی ملک 500،000دلار
وام های دریافت شده:اولین وام 350،000دلار ودومین وام 100،000دلار
ارزش خالص ملک شما :50،000
در مثال بالا جمع کل وام ها 450،000دلار وارزش فعلی ملک 500،000دلار بود وارزش خالص ملک اختلا ف بین ارزش فعلی مسکن ووام های دریافت شده است.
وشما می توانید از این ارزش افزوده برای دریافت یک وام دیگر یا به راه انداختن یک کسب وکار جدید استفاده کنید .اگر چه این کار همیشه پیشنهاد نمی شود،اما شما می توانید با این کار بین وام های گرفته شده واقساط ماهانه تعادل ایجاد کنید.هنگامی که شما اقساط وام را پرداخت می کنید، ارزش خالص ملک شما نیز با روند ثابتی افزایش می یابد.
زمانی که قیمتهای بازار مسکن بالا می رود این ارزش افزوده ایجاد می شود.مثلا اگر در مثال قبل ارزش ملک شما 550،00دلار باشد سرمایه شما 100،000خواهد بود واین زمانی است که صاحب خانه انگیزه بیشتری پیدا می کند ،زیرا کاهش اقساط وافزایش قیمت بازار مسکن واقعا خوشحال کننده است.اما به خاطر داشته باشید که عکس آن نیز صادق است ،اگر شما قصد یک سرمایه گذاری جدید داشته باشید وپول نقد را دراوج افزایش قیمت بازار برداشت کنید، ارزش خالص ملک شما منفی می شود.
ارزش خالص منفی:وقتی که اقساط وام مسکن بیش از ارزش فعلی ملک باشد،ارزش خالص ملک منفی می شود.در سالهای اخیر همین ارزش افزوده منفی یک معضل اصلی بحران وام مسکن بود.
روش های افزایش ارزش خالص ملک:
این روزها ارزش خالص ملک فقط برسر زبانها جاری است .در طی رونق بازار مسکن همیشه صحبت از بهره بردای از این ارزش افزوده در سرمایه گذاری های جدید بود،اما امروزه از فقدان این ارزش افزوده ،ارزش افزوده منفی ،وام های تسویه نشده وغیره صحبت می شود.این بدشانسی نتیجه قیمت های سرسام آور مسکن ووام هایی است ،که با نرخ بهره بالا وحق بیمه سند کل ملک را به عنوان وثیقه قرار می دهد.نگاهی به آنهایی که درشرایط فعلی بازار به دردسر افتاند ،بیاندازید، درحالی که می توانستند از سند وثیقه برای رونق کسب وکار خود استفاده کنند.و میزان استهلاک باعث شده که برخی از مبحث ارزش خالص ملک فاصله بگیرند یا آن را به فراموشی بسپارندونتوانند سرمایه گذاری مجدد داشته باشند.
آیا شما خواستار این ارزش افزوده هستید ؟ممکن است، از نحوه ایجاد این ارزش افزوده درطی فروش ملک حیرت زده شوید ولی شما بدون هیچ نگرانی می توانید ارزش خالص ملک خود را افزایش دهید.
اجازه دهید نگاهی به روش های افزایش ارزش خالص ملک بیاندازیم:
1)بالا رفتن قیمت مسکن :
زمانی که قیمت مسکن بالاخره تغییر جهت می دهد (امیدوارم)شما می توانید خیلی راحت
این ارزش افزوده ر ا به دست آورید ،زیرا ارزش ملک شما نیزافزایش می یابد .به عنوان مثال اگر ارزش فعلی ملک شما 100،000دلار باشد ودر طی 5سال به 25،000افزایش یابد ارزش افزوده شما 25،دلار محاسبه می شود.متاسفانه عکس آن نیز صادق است .
2) کاهش توازن وام مسکن :
وقتی شما اقساط ماهانه را پرداخت می کنید،بخشی ازاین اقساط ،سود وام شماست ومابقی اصل پول است .هربار که اقساط خود را پرداخت می کنید، بر ارزش افزوده ملک شما افزوده می شود .
3)افزایش مبلغ اقساط ماهانه :
اگر شما ماهانه اقساط بیشتری پرداخت کنید وام شما سریعتر تسویه می شود واین ارزش افزوده سریعتر حاصل می شود.
4)پرداخت اقساط وام هر 15روز یکبار :
شما حتی می توانید از طرح پرداخت وام در هر 15روز یکبار استفاده کنید که درطول سال برابر26 قسط محاسبه می شود.این طرح مدت زمان تسویه وام را کوتاه می کند ومعادل2000پوند سود عاید شما می گرددوبرافزایش سریعتر این ارزش افزوده کمک می کند.
5)کاهش مدت زمان تسویه :
شما می تواند از وام کوتاه مدت دیگری با نرخ بهره کمترمثلا 15ساله که مبلغ اقساط را زیاد می کند ،استفاده کنید.اما نسبت به یک وام بلندمدت 30ساله ارزش افزوده ملک شما سریعتر به دست می آید.
6)اجتناب از سرمایه گذاری مجدد:
درمقابل اگر شما وام دیگری دریافت نکنید وپول نقد از بانک برداشت کنید می توانید این ارزش افزوده را درخانه اندوخته کنید .در طی رونق بازار بسیاری از صاحب خانه ها پشت سر هم وام می گیرند تا اینکه ته مانده ارزش افزوده ملک خود را از دست می دهند.
7)بهبود امکانات :
اگر شما دستی به سر وگوش خانه بیاندازیدارزش افزوده ملک خود را بالا می برید. هرچه هزینه ای بیشتری صرف کنید ارزش افزوده بیشتری به دست می آورید.درحالی که درظاهر ولخرجی کردید ،ولی هنوز هم استفاده سنگ گرانیت در سطوح آشپزخانه وآهن ضدزنگ مشتریان خود را دارد وارزش افزوده ملک را بالا می برد .
8)حفاظت از ملک خود:
از خانه خود به بهتر ین شکل ممکن محافظت کنید وسود آن را درزمان فروش مشاهده کنید .اگر شما بتوانید مسکن خود را تخلیه کنید به مراتب ارزش افزوده ملک را افزایش می دهید .
9)اجتناب از تجدید نظر :
وقتی که مسکن خود را درلیست فروش قرار می دهید اول یک بازدید دقیقی داشته باشید تا شانس فروش ملک شما باقیمتی مناسب افزایش یابد .یک تغییر کوچک مثل رنگ جدید،کاشی های جدید ،لامپ های روشنایی ،پاکیزگی ،کاشت گل وگیاه می تواند تفاوت زیادی ایجاد کند .

10)پرداخت پیش قسط بیشتر :
در انتها شما می توانید پیش قسط بیشتری پرداخت کنید تا از همان ابتدا ارزش افزوده بیشتری به دست آورید.این امر بیشتر شبیه سرمایه گذاری در یک تجارت نقدی می باشد .ارزش افزوده بیشتر به معنای هزینه وام کمتر ،نرخ بهره پایین تر وسرمایه گذاری بیشتر است .با گذشت زمان نرخ بهره پایین تر به معنای پرداخت سود کمتر وارزش افزوده بیشتر است.

به سخنان مشتری گوش دهید

نویسنده:
23 می 14

مشاور عزیز آیا تا بحال  فکر کردی چرا مشتری ها از شما خرید می کنند؟ آیا به دلیل اینکه ازمورد ملکی که نشان داده اید خوشش میآید؟ممکن هست همین طور باشد, ولی دلیل اصلی این است:مردم اط شما خرید می کنند زیرا از شما خوششان می آید. بر اساس تجارب گذشته مطمئن هستم که اگر خریذپدار از شما خوشش بیاید و بتوانید ارتباط خوبی با او داشته باشید, شما این فرصت را خواهید داشت که به او چیزی بفروشید. ولی اگر رفتار شما خوشایند مشتری نباشد, ممممکن است که او یکبار از شما خرید کند ولی مطمئن باشید که این آخرین خرید اواز شما میباشد. من به طور یقین ادعا نمی کنم که شما ممکن است شخص نا خوشایندی باشید, ولی شدیدا معتقد هستم که یک فروشنده باید دارای خلق و خوی ملایم و مهربان باشد و حتما خودتان هم تاثیر این خصوصیات خوب را بخوبی درک کرده اید. آیا تا بخال این مورد را تجربه کرده اید:شما می خواستید یک کالا را بخرید ولی چون طرز رفتار و برخورد فروشنده بسیار زننده و نا خوشایند بود, نتوانستید ود را راضی کنید که از این شخص چیری بخرید. و یا ازقیافه صندوق دار و رفتارش خوبنبوده صف خود را عوض کردید و صندوق دار دیگری را انتخاب کرده باشید؟ بنابراین چه چیزی باعث می شود که شما در نظر خریدار  خوشایند بنظر برسید؟چه چیزی باعث می شود هر فروشنده ای خوشایند جلوه کند؟خوب جواب خیلی آسان است به طوری که ممکن است باور نکنید: مردم دوست دارند با کسی صحبت کنند که به حرف آنها گوش می کند. هنگامی که خواسته شد مشکل شماره یک فروشندگان مشخص شود, تقریبا 432 نفر از خریدارن که مورد مصاحبه قرار گرفته بودند, جواب دادند”فروشندگان خیلی وراجی می کنند”البته نتایج بدست آمده از استنتاچ شرکت مشاوره ای نیویورک نشان می دهد.”عدم توانایی در برقرار کردن ارتباط فروشنده عاملی است که باعث رنچش مشتری می شود. خلاصه اینکه اگر بخواهیم از این راز پرده برداریم می گوییم:بای این که مشتری از شما خوشش بیاید به حرف او گوش کنید.در این صورتصرف نظر ازاز شخصیت وجودی شما و یا خردار, او از شما خوشش خواهد آمد.این کار خوشایند خریدار خواهد بود, هر چند بین شما و او هیچ وجه اشتراکی وجود نداشته باشد. همه این ممطالب شاهدی برای اثبات قدرت گوش کردن هستند. هرچند بیشتر گوش کنید, مشتری بیشتر به شما علاقمند می شود آن چیزی که فروشنده حرفه ای را متمایز می کند توانایی های او در بکار بردن چملات ساده ومعمولی است که در زمانهای مناسب بیان می کند و تاثیر بسزایی در جلب مشتری دارنداز قبیل: *هوم *واقعا؟ *جدی نمی گویید! *چه قدر خوب! *اگر شما بودید چه کار می کردید؟ *بعد چه اتفاقی افتاد؟ *بیشتر در این مورد حرف بزنید. شما می تولنید این واد را آزمایش کند و وخودتان نتیجه را ببینید.دفعه بعد که شما  با یکی از دوستان یا همکاران یا خویشاوندان صحبت می کنید , سعی کنید و در حالی که ساکت هستید  و به حرفهای  آنها گوش می دهید, بعضی از کلمات را به تناسب موقعیت به زبان بیاورید وصبر کنید تا ببینید چه اتفاقی می افتد؟با ادای این کلمات شما در واقع به مخاطب خود تفهیم می کنید که با دقت و علاقه به حرفهای او توجه می کنید. شنونده خوبی بشوید مشتری شما حتما باید احساس کند که شما واقعا به او گوش می کنید نه اینکه بی صبرانه منتظر هستید که حرف های او تمام شود.برای اینکه بتوانید شنونده خوبی باشید لازم است که به مخاطب خود تان علاقمند باشید و یا حداقل هنر خوب گوش کردن را بدانید. نکاتی در مورد گوش کردن فعال: با تمام وجودتان گوش کنید وقتی شما کملا به آنچه مشتری می گوید توجه میکنید قیافه و جسم شما هم این توجه را نشان میدهد. می پرسید چطور؟با دقت و مستقیم به صورت مشتری خود نگاه کنید, می توانید قدری هم به جلو خم شوید و در همان حال جمله ای مثل وافعا؟یا بعدا چه اتفاقی افتاد را به زبان بیاورید.آثار مشاهده شده درصورت ی که نشان دهنده توجه و غلاقه شماست,  به مشتری این پیام را می رساند که دقیقا به حرفهای و گوش می کنید. آنچه می شنویم توضیح دهید یک شنونده فعال با پرسیدن سئوال سعی می کند شنیده هایش را روشن سازد و در اثر آن بهتر می تواند به کنه خواسته  ویا نیاز طرف مقابل پی ببرد.بیان جملات:بلی و …نشان دهنده علاقه شما را می رساند. چه کاری را نباید انجام بدهید هنگامی که به صحبتهای مشتری گوش می کنید,از نگاه کردنهای متوالی به ساعت خود پرهیز کنید.هرگز صحبتهای مشتری را قطع نکنید.دایما با یک قیافه بدون حالت به مشتری  خود نگاه نکنید.بیحرکت نباشد وسکوت نکنید. چرا باید یک شنونده خوب باشید؟ این واقعیت که  هر چه مشتری از شما خوشش بیاید, بیشتر مایل به خرید از شما خواهد بود,می تواند یک دلیل و جواب کافی برای ایجاد انگیزه در یک فروشنده حرفه ای باشد و او را به شنونده خوب بودن ترغیب کند. جمع آوری اطلاعات بای اینکه به نیازها و خواسته های مشتری خودجواب بدهیدنیاز به جمع آوری اطلاعات داریدکه به شما در این مورد. وبرای جمع آوری اطلاعات باید در درچه اول شنونده خوبی باشید.اگر خوب گوش نکنیدممکن است موقعیتها  و فرصتهای مناسبی را برای یادگیری مطالب مهمز دست بدهید. گوش کردن باعث اعتماد می شود مردم کالا یا خدمات شما را می خرند , نه به این دلیل که آنها را درک می کنید. بلکه به این دلیلکه احساس میکنند شما آنها را درک می کنید.گوش کرن باعث بوجود آمدن اعتماد می شود و نشان دهنده حساسیت و درک شماست شمن اینکه به کمک می کند بتوانید اطلاعات مهمی را که برای برآورده کردن نیاز های مشتری خود لازم دارید , کسب کنید. نکاتی که باید بخاطر داشته باشید *مردم ترجیح می دهند زیاد صحبت کنند و کمتر گوش دهند *هر چه بیشتر گوش کنید مشتری شما را بیشتر دوست خواهد داشت. *مردم به این دلیل خرید می کنند که شما را دوست دارند. *یک فروشنده خوب یک شنونده  خوب است, یک فروشنده بزرگ یک شنونده بزرگ است. نقل از فروش حرفه ای نوشته ری ای چیت وود

10نکته کلیدی برای فروش املاک خود باقیمتی عالی

نویسنده:
10 می 14

10نکته کلیدی برای فروش املاک خود باقیمتی عالی:
آیا بدترین رکود بازار مسکن از زمان بزرگترین رکود اقتصادی نیست؟اگر این گفته درست است پس چطور تیر برخی از فروشندگان به هدف می خورد وملک خود را با وجود کسادی بازاربا قیمتی بالا می فروشند.پاسخ این است که آنها زمانهای ارزیابی شده وراهبردهای تایید شده ای را به کار می گیرند که در مرزهای رقابتی راهنمای آنهاست.
اجازه دهید برای مدل موفقیت این صاحبان زرنگ وباهوش نگاهی به 10نکته کلیدی فروش املاک با قیمتی عالی بیندازیم.
1)ملک خودراقاطعانه ومصمم قیمت گذاری کنید.
ارائه یک قیمت مناسب برای فروش منزل خود، به تنهایی مهم ترین تصمیم گیری است .بالا
بردن زیاد قیمت ریسک از دست دادن مشتری وپایین آوردن زیاد قیمت از دست رفتن سود حاصله را به دنبال دارد.
یک روش ساده اما بسیارتاثیر گذار در قیمت قطعی ملک خود بررسی املاک رقبای خود است .با انجام این کار شما بازار مسکن را از دید خریداران می بینید.مصمم وقاطعانه عمل کنید وبا خود صادق باشید.
دربررسی املاک رقبا ،مقایسه کنید چه قیمتی برای ملک شما بهترین قیمت از دید خریداران خواهد بود؟
2) استفاده ازیک قیمت نسبتا ارزان وجالب توجه
خریداران وقتی به یک بنگاه مراجعه می کنند به این اشاره نمی کنند که تمایل به بازدید خانه هایی با قیمت های خاص 227900دلار دارند، در عوض خواهان بازدید خانه هایی هستند که با محدوده 5تا 10هزار دلارسودمشخص شده اند ،ودلیل توجه مشتریان به خانه شما نزدیک بودن به این قیمتهای ارزان وجالب توجه است.
پیشنهاد قیمت 229900دلار پاسخگوی قیمت های خریداران تا227900است . اما پیشنهاد پایین تر قیمت تا227900دلار، تعداد خریداران را بیشتر خواهد کرد.
3) مشخص کردن یک محدوده قیمت برای بازاریابی املاک
روش دیگر قیمت گذاری، که اغلب موجب بازدید بیشتر وپیشنهادات قیمتی بیشتر می شود استفاده ازیک محدوده قیمتی است.محدوده قیمت بازاریابی روشی است که در آن قیمت مورد نظر خود را ازبین لیستی از قیمتها انتخاب می کنید.
شما بعد از این دیگر قیمت پایین تر را رد نخواهید کرد بلکه آن را به عنوان نقطه شروع مذاکره تلقی خواهید کرد.
بنابراین به جای ارائه یک قیمت مشخص 496000دلار یک محدوده قیمتی بین 459000 دلارتا496000دلار را مشخص کنید.
4) پیشنهاد انعام به بنگاهها :
بنگاهی که مشتری برای منزل شما می آورد معمولا عامل فروش یا نماینده خریدار است .دریک بازار، پر از عرضه ملک،عاقلانه است که فروشندگان در پی ترغیب وایجاد انگیزه به این مشاوران املاک باشند تا بیشتر برای منزل شما مشتری بیاورند.در حالیکه با پیشنهاد ا نعام بیشترقصد چابلوسی دارید،آ نها فقط کمی بیشتر برای فروش منزل شما با قیمت بالاتر تلاش می کنند.
5) به کارگیری یک مشاور املاک با پشتکار
همه مشاوران املاک در یک سطح نیستند .یک مشاور املاک با پشتکاروتمام وقت پیدا کنید .زمانی را برا ی پرس وجودر بازار ،مشورت با دوستان ،همسایه ها وهمکارانی که این بنگاه را به شما توصیه کردند،اختصاص دهید،وقبل از استخدام این مشاور به بنگاههای مختلف سر بزنید.
به علاوه قبل از امضای قرارداادبلندمدت ،مطمئن شوید که درباره یک طرح بازاریابی خاص اتفاق نظر دارید.
6) تشویق انتقادات دو طرفه
فروشندگان موفق ترسی از انتقادات سازنده ندارند .در واقع آنها از بنگاهها برای مشاوره موثر در تمام زمینه ها ،از قیمت گذاری تا محدود کردن تجدید نظر وفروش ملک با بالاترین قیمت ممکنه استفاده می کنند.
یک تلنگر دیگر این است که مطمئن شوید مشاور املاکی که در ارائه پیشنهادات صراحت بیان دارد (همه چیز را واضح بیان میکند)انتخاب کنید.
برای مثال ممکن است به عنوان فروشنده درپی روشهایی برای بهبود کیفیت تبلیغات ،آگهی ها ،عکسها،ویا سایت های مجازی باشید .
7) ارائه پیشنهادهای ترغیب کننده وپیش پرداخت ها
خریدارانی که جستجوی خود را منحصر به 2یا 3انتخاب عالی کردند اغلب نیاز به کمی انگیزه برای خرید ملک دارند.
فروشندگان برای ترغیب خریدار از پیشنهادهایی مانند نرخ سود پایین وام ها،پرداخت هزینه های انعقاد قرارداد،بررسی ها وتعمیرات ، ارائه کمک هزینه یا وامهایی برای بهبود امکانات خانه پس از انعقاد قرارداد،به علاوه پیش پرداختهایی برای خدماتی مانند خدمات اینترنتی یکساله،مالیات ها یا حق عضویت انجمن صنفی صاحب خانه ها یا حتی عضویت در باشگاه گلف استفاده می کنند.
8)بازدید مرحله ای خانه وجلوگیری از تجدیدنظر
خریداران درخواست تجدید نظر نمی کنند مگر اینکه قصد سرمایه گذاری در منزل داشته باشند.برای ایجاد یک برداشت تاثیر گذاروجلوگیری از درخواست تجدید نظر از سختی کا ربازدید قبل از ورود صحبت می کنیم ،بعد وارد خانه می شویم وهر قسمت رابا تمرکز برنقطه اصلی وشرح حالی از هر اتاق بازدید می کنیم ،یک ست کامل میز ناهار خوری ،یک قفسه کتاب در اتاق خواب ،یا یک وسیله بازی در اتاق بچه همه مثال هایی از مرحله بندی خانه است .
9) تعیین قیمت و بازدید ملک قبل از فروش
یک پیش تخمین ،ارزیابی قیمت خانه قبل از پیشنهاد خریدار است .شما با این کار یک ارز ش گذاری جدا از نظر خودتان برای ملک قائل شده اید وممکن است ابزاری موثر در مذاکره با خریدار باشد .به علاوه بسیاری از فروشندگان قبل از بازدید خریدار یک بررسی اجمالی از تمیز بودن خانه ،وارسی آفات یا پوسیدگی ها انجام می دهد(یک هشدار :هر چیزی که قبل از بازدید خریدار نیازبه افشادارد آیا شمامشکل را حل کردید یا نه ؟)
10) آموزش مقابله سر یع با شکست
اگر برخی چیزها مطابق میل شماعمل نمی کنند یک فروشنده موفق ،قاطعانه و با راهبردهای سریع با شکست مواجه می شود.
برای مثال اگر بعد از اجرای طرح بازاریابی ،خریداران تمایلی به بازدید ملک ندارند ،واضح است (پرچم قرمز )که بازار، قیمت شما را رد کرده است .وتنها یک راه حل وجود دارد کم کردن قیمت . از طرف دیگر اگر شما خریداران ثابتی دارید وهنوز هیچ پیشنهادی به شما نداده است غالبا نشانه رد کردن خانه شما است،نه به دلیل قیمت بلکه به دلیل وضعیت خانه شما است.
بعضی شرایط ومسائل خانه مانع فروش آن می شود .فروشندگان هوشیار سعی در شناسایی مشکل واقدامات پیشگیرانه برای اصلاح آن می کنند . فروش منزل شما با قیمتی عالی کار بس دشوار است وتعهدی است که منزل شما را به مسیری که خریداران بیشتری جذب می کند ،ببرد. با اجرای یک یا بیشتر این روش ها شما گام نخست به سوی فروش موفق را بر خواهید داشت.