مسکن عمارت

مشاوره تخصصی املاک

اجاره آپارتمان مبله در تهران به خارجی

نویسنده:
12 می 15

اجاره مبله لوکس 140 متر در پاسداران تهران در 5 طبقه دوواحدی طبقه 5 با پارکینگ اسانسور

اجاره آپارتمان های مبله لوکس در تهران منطقه یک تهران شمال تهران از 50 متر تا 400 متر بصورت روزانه هفتگی ماهانه
جهت اقامت ایرانی و خارجی در نیاوران – فرمانیه – کامرانیه – الهیه – جردن اجاره آپارتمان مبله در تهران برای یک ماه + قیمت نیاوران اجاره آپارتمان مبله در شمال تهران نیاوران فرمانیه کامرانیه اجاره ی آپارتمان مبله در تهران آفریقا تلفن تماس:09351460897

جهت بازدید از موارد بیشتر اجاره مبله تهران کلیک کنید

4روش قیمت گذاری ملک اجاره ای :

نویسنده:
12 جولای 14

4روش قیمت گذاري ملک اجاره ای :
درنیمه نخست سال 2000 سرمايه گذاري در املاک ومستنلات افزایش یافت .در بهبود اوضاع مسکن وبا اخذ وام های در دسترس با پیش پرداخت های ناچیز مردم سودهای قابل توجهی به دست آوردند . همانطور که ما اطلاع داریم این اوضاع تا ابد باقی نماند ،و حباب های قیمتی ایجاد شده در سال 2007منجر به یک رکود بزرگ شد. ودر این شرایط معاملات ملک بدون سود نبود .برخی عوامل اقتصادی مانند سطح بیکاری بالا و قوانین سخت اعطای وام موسسه های تامین مالی در نبود اتاق خالی برای اجاره نقش داشت .شاید لازم است سرمايه گذاران ملک به جای خرید و فروش نگاهی به اجاره ملک بیاندازند .
حال چگونه می توان یک ملک را قیمت گذاری نمود؟
مادر این مبحث به معرفی برخي از روشهای قیمت گذاري ملک برای اجاره وخریدوفروش می پردازیم .قیمت گذاری ملک
1)روش مقایسه ای :
این روش یکی از رایج ترین روشهاي قیمت گذاري ملک مسکونی است .این روش به مقایسه منازل مشابهی که به فروش رفته اند یا برای مدت زمانی اجاره داده شده اند،می پردازد.
بیشتر سرمايه گذاران برای بررسی روشهاي مقايسه ای دریک زمان معین تمام احتمالات را مد نظر قرار می دهند. روش مقایسه ای به مقادیری که یک قیمت نسبی را تعیین می کند، اشاره دارد .قیمت درهر متر مربع یک روش مرسوم و آسان برای تعیین متراژ ملکی است که معامله کنندگان قصد قیمت گذاري آن را دارند. اگر هر 2000متر مربع ملک اجارهاي 1دلار باشد،سرمایه گذاران براساس یک منطقه خاص انتظار درآمد مشابهی را نیز دارند.
به خاطر داشته باشید که روش مقایسه ای تا حدودی عمومی و جامع است .درحالی که هر خانه ای ویژگیهای منحصر به فرد خود را دارد که همیشه قابل اندازه گیری نیست. خریدارانو فروشندگان سلیقه ها و اختلاف نظرات مخصوص به خود را دارند .
روش مقایسه ای به نظر یک نقطه شروع یا یک ایده معقول است وبه عنوان یک ابزار قیمت گذارای عالی و بدون نقص محسوب نمی شود .برای سرمايه گذارن یا بنگاه معاملاتی استفاده از یک ابزار قیمت گذارای تائید شده در زمان بررسي مقايسه ای حائز اهمیت است و احتمال وقوع ارزیابیهای جعلی را که در طول بحران اقتصادي بازار ملک در سال 2007 ایجاد شد ،کاهش می دهد.
مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای
مدل قیمت گذارای دارايي های سرمايه ای (CAPM)در بازار املاک یک روش قیمت گذاری کاملتری است. این روش به معرفی احتمالات زیان وهزینه فرصت از دست رفته میپردازد . این مدل به بازده بالقوه یک سرمايه گذارای توجه دارد .وبه مقايسه آن با سرمايه گذارای های دیگر که ریسک چندانی ندارد ،می پردازد .به طور خلاصه اگر بازده مورد انتظار یک سرمايه گذاري بدون ریسک و تضمین شده بیش از بازده مورد انتظار درآمد باشد ،به سادگی دست به ریسک نمی زنند.
. با توجه به احتمال وقوع زیان ،این مدل به ضررهای لاینفک و عادی ،اجاره یک ملک می پردازد . به عنوان مثال، همه دارایی های اجاره ای شبیه به هم نیستند . محل اسقرارو عمر اموال جزء بررسی ها ی اصلی می باشد. ملک اجاره ای قدیمی ترحاکی از آن است که صاحبخانه متحمل هزینه های نگهداری بالاتری شده است .
ملکی که در یک محله پر از جرم و دزدی وجود دارد نسبت به یک ملک محصور شده نیاز به محافظت بیشتری دارد. این مدل به بررسی زیان های احتمالی ،قبل ازسرمایه گذاری یا ایجاد یک ساختار قیمت گذاری جدید می پردازد.این مدل در تعیین میزان بازدهی ،که در سرمایه گذاری پرریسک سزاوار آن هستید ،نقش بسزایی دارد.
روش درآمدی
روش درآمدی بر درآمد بالقوه ،بازده اجاره نسبت به سرمایه گذاری اولیه ،تمرکز دارد. روش درآمدی غالبا برای سرمایه گذاری املاک تجاری مورد استفاده می شود. این روش بر تعیین میزان سرمایه سالانه یک سرمایه گذاری متکی است . این میزان برابر است با درآمد پیش بینی شده سالانه که از تقسیم اجاره ناخالص بر هزینه اولیه یا ارزش فعلی بازار به دست می آید . بنابراین اگر هزینه خرید یک ساختمان اداری 120،000 $ و درآمد اجاره ماهیانه 1200 $ باشد، نرخ سالانه سرمایه مورد انتظار 12٪ است (1200 12/120000).این یک مدل ساده وبا پیش فرضهای کمی است . ). این مدل بسیار ساده وبا پیش فرض های محدودی ست. احتمال بیشتر شدن هزینه بهره وام مسکن وجود دارد.. همچنین، درآمد اجاره5 سال پیشرو ممکن است کمتر یا بیشتر ارزش درآمد فعلی باشد. بسیاری از سرمایه گذاران با ارزش خالص فعلی از پول آشنا هستند. این مفهوم به عنوان ارزش فعلی هزینه های آتی(جریان نقدی تنزیل شده ) شناخته شده است. مبالغ دریافت شده آتی مربوط به تورم وهمچنین احتمال زیان عوامل تورم زا است که با جریان نقدی تنزیل شده به کار می رود .
روش بهای تمام شده
روش بهای تمام شده برای ارزیابی وضعیت وارزش واقعی ملک مورد استفاده قرار می گیرد. این مقدار با جمع کردنارزش زمین و ارزش مستهلک شده اصلاحات ، تخمین زده می شود. برآوردکنندگان هزینه های مدرسه از “بالاترین میزان وارزشمند ترین هزینه” برای بررسی روش بهای تمام شده اموال واقعی حمایت می کنند . این روش اغلب، به

عنوان پایه واساس قیمت گذاری زمین خالی از سکنه استفاده می شود. برای مثال، اگر شما قصد خرید سه هکتار زمین در یک منطقه غیر قابل کشت برای آپارتمان سازی را دارید ،ارزش زمین براساس بهترین کاربرد آن قیمت گذاري می شود. اگر این زمین شامل میادین نفتی باشد و حدود 32 کیلومتر با خانه های مسکونی فاصله برآورد شود ، بهترین کاربرد آن آپارتمان سازی نیست بلکه حفر چاه های عمیق برای استخراج نفت بیشتری است. بهترین کاربرد زمین باید با منطقه بندی مشخص شود . در صورتی که چشم انداز ملک به عنوان منطقه مسکونی مشخص نشود ، ارزش آن تا زمان ناحیه بندی مجدد کاهش می یابد. .این روش مطمئن ترین راه در ساختارهای جدیدتر محسوب می شود.،وبرای ساختار های قدیمی تر اعتبار چندانی ندارد .این روش در برای اموالی با کاربرد های خاص مناسب است.
نکته پایانی
سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با گسترش چشم انداز ها از رواج نیفتاد. از زمان آخرین رکود ، بازار مسکن به طور چشمگیری تغییر کرده است. از دست دادن خانه به دلیل نپرداختن اقساط وام دست آوردی است که از گذشته آمده و ممکن است تا ابد ادامه یابد. اگر سرمایه گذاران از نحوه قیمت گذاری واقعی ملک آگاه باشند،،اجاره املاک و مستغلات می تواند سودآور باشد . اکثر سرمایه گذاران هوشیار قبل از هرگونه تصمیمی تمام جوانب این روشهای قیمت گذاری را می سنجند. یادگیری این روشهای قیمت گذاري مقدماتی باید گامی در جهت شروع مجدد سرمایه گذاري باشد.

8 عامل اصلی عدم موفقیت مشاوران املاک

نویسنده:
5 جولای 14

8 عامل اصلی عدم موفقیت  مشاوران املاک

جای تعجب است که چرا برخی از بنگاههای  معاملات ملکی جدید یا با سابقه نیز درکسب و کار خود با  شکست مواجه می شوند؟

من با 20 سابقه کار  به عنوان مشاور املاک ،دلال یا مالک و در حال حاضر به عنوان مدیر عامل کارگزاری در بانک می توانم  با جرات بگویم که  به عنوان یک مشاور املاک با یک حق العمل  منصفانه کار کرده ام بگویم که من با سهم عادلانه من از ملکی در این صنعت کار می کرد. برخی ازمشاور املاکان جدید بسیار خوب  عمل می کنند در حالی که برخی دیگر  (حدود 80٪) در همان 18 اول باشکست مواجه می شوند.

حال چرا بنگاههای معاملات ملکی  در بازار فعلی املاک ورشکست می شوند؟

در اینجا به برخی از این دلایل اشاره می شود:

1. نبود آگاهی از اینکه “چه کاری باید انجام دهند ؟” … و اینکه چگونه برنامه ریزی  کنند . به عبارت دیگر، یک طرح کاری باید، با اهداف قابل ارزیابی ویک چشم انداز روشن بیان شود.

2. آنهابه یک مشاور املاک منزوی تبدیل شدندوفراموش کردند که باید با مردم در ارتباط باشند تا در نظر آنها به عنوان یک مشاور املاک  با صلاحیت   دیده شوند.  پیشرفت کار ی آنها جزئی است و هیچ کس از وجود آنها در عرصه بنگاه معاملاتی اطلاع ندارد ،حال راه حل  چیست ، باید سطح پیشرفت خود را ارتقا دهند.

3. آنها فاقد مهارت  لازم برای مدیریت زمان هستند. میانگین ساعات کاری مشاوران املاک در طول هفته تقریبا 35تا45 ساعت  است. اکثرمشاور املاکانی که در کارخودموفق نمی شوند  بیشتر مواقع تعطیل هستند یا به کار های دیگری می پردازند  که تمام روز آنها را پر می کند .آنها دست به اقداماتی که (جستجوی فرصت های و مکانهای مناسب )در رونق کسب وکار آنها موثر است ، نمی زنند.

4. آنها بهره کاملی ازآموزشها و راهنمایی های مشاوران وبرنامه های کاربردی نمی برند .   راه حل چیست : باید از راهنما یی ها ی درست  سازنده دراین کار بهره بگیرید.

5-مشاوران املاک  نیاز به زمان زیادی برای افزایش تجارب ومهارت های خود دارند .بزرگترین دلیل عدم موفقیت مشاوران املاک این است که وقت زیادی برای افزایش مهارت و تجارب خود نیاز دارند  تا همواره در خدمت  مشتریان خود باشند. بیشتر کسانی که وارد یک کسب وکار خاص می شوند، از یک محدودیت زمان در کسب درآمد ، رنج میبرند. بنابراین قبل از شروع کار ،وبرای جلوگیری از اتلاف وقت یا دبگیرید که چه چیزی برای کسب یک درآمد مناسب ضروری است .متاسفانه  نمی توان جلوی گذر زمان را گرفت.

6.آنها قادر به انطباق با شرایط موجود در بازار املاک و مستغلات نیستند. این یک امر  ضروری است که به بازار ملکی که در حال رشد و تکامل است، توجه کنید  . یک مورد اصلی از این نکته می تواند در شرایط کنونی بازار ظاهر شود.

7.عامل دیگری که  مانع موفقیت برخی  مشاوران املاک است نداشتن مهارت لازم در استفاده از فناوریهای موجو د است .از آنجا که ما در یک دنیای بسیار مدرن ،که در آن پیشرفته ترین  ابزار به کمک موفقیت یک شرکت یا کارمندان آن می آید ،زندگی می کنیم .داشتن آگاهی ومهارت یک مشاور املاک از فناوری های  روز ، موفقیت بیشتر او را فرآهم خواهد ساخت .

8.یک پیر دانا در این زمینه می گوید : “این استعداد ولیاقت شما نیست که سطح پیشرفت شمارا  در تجارت  تعیین می کند بلکه نگرش مثبت شما عامل تعیین کننده است.بسیاری از مشاورانی که در کار خود با شکست روبرو می شوند به این خاطر است که دید مثبتی نسبت به کار خود ندارند وهمواره بد بین هستند.نگرش منفی باعث کاهش انگیزه برای دستیابی  به موفقیت می شود.راه حل چیست؟  بیاموزید که با دید مثبتی به چالش های پیش رو نگاه کنید.

5گام اصلی در یافتن یک خانه اجاره ای مناسب

نویسنده:
14 ژوئن 14

5گام اصلی در یافتن یک خانه اجاره ای مناسب :
روشهای جستجوی خود(خانه اجاره ) را بااستفاده از نکته ها ی زیر کامل کنید.
آیا به فکر اجاره کردن یک خانه جدید وتغییر مکان فعلی خود هستید ،جستجوی یک خانه اجاره ای می تواندوقت زیادی از شما بگیرد. تقریبا 1/3 شهروندان آمریکایی اجاره نشین هستند ،وبیشتر آنها در سنین نوجوانی به سر می برند ،بیشتر خانواده های آمریکایی والدینی هستند که فرزندانشان به سن بلوغ رسیدند و خانه را ترک کردند یااینکه سالمندان هستند .
خوشبختانه همه نوع خانه برای خانواده های آمریکا یی وجود دارد ،اما شما جستجوی خود را دقیق تر انجام دهید وگام های زیر را در جستجوی خود به کار گیرید .
گام اول :تعیین کنید که توانایی پرداخت چه مقدار اجاره را دارید.
گام دوم :ایده های روشنی به عنوان ویژگی های خانه اجاره ای خود در نظر بگیرید .
گام سوم :برای روز خود برنامه ریزی کنید.
گام چهارم :نوع اجاره خود را مشخص کنید .
گام پنجم :برنامه ها وروند تائید کار را انجام دهید .
گام 1:مشخص کنید که توانایی پرداخت چه مقدار اجاره را دارید:
قبل از یافتن یک خانه اجاره ای مناسب ،بودجه خود را در نظر بگیرید ویک بازدید دقیق از جایی که قرار است این پول هزینه شود ،داشته باشید .در کل توصیه می شود که مردم بیشتر از 30درصد مبلغ درآمد خود را برای اجاره نپردازند .آیا با وجود هزینه های رفت وآمد ،مواد غذایی ،پس انداز یا سایر هزینه ها ،پرداخت این هزینه امکان پذیر است ؟ صرف نظر از اینکه عقیده شما درباره این 30درصد چیست ؟بسیاری از صاحب خانه ها محدودیت هایی را در نظر گرفته اند مانند اینکه درآمد سالانه شما باید چند برابر اجاره ماهیانه شما باشد یا اجاره شما باید درصد مشخصی از درآمد ماهانه شما باشد (از 28درصد تجاوز نمی کند ).
توجه کنید که علاوه بر اجاره شما باید مبلغی را برای امکانات دیگر (صرف نظر از اینکه صاحب خانه این امکان را دراختیار شما می گذارد )مثل خط تلفن واینترنت ،پارکینگ ،انباری وغیره کنار بگذارید.واین هزینه ها علاوه بر حق الزئمه کارگران برای اسباب کشی وچیدمان منزل، نیاز به مبلمان جدید (پرد ههای بلند ،جدا کردن وسایل هر اتاق ،مبلمان پاسیو برای بالکن،وقرار دادن وسایل اضافی در انباری )وغیره هستند .
گام 2: :ایده های روشنی به عنوان ویژگی های خانه اجاره ای خود در نظر بگیرید.
قبل از شمردن تعداد اتاق خواب ها وحمام بپرسید به جز این مشخصه های اصلی امکانات دیگری که مورد پسند ما باشد ،وجود دارد؟
آیا شما مبلمان پاسیو می خواهید یا تراس ،آیا حیات پشتی دوست دارید یا خانه های ویلایی؟
آیا شومینه احتیاج دارید؟
آیا حمام با امکانات کامل می خواهید یا یک دوش هم برا ی شما کافیست ؟
اگر شما آدم خوش خوراکی هستید اجاق گازاضافی درآشپزخانه نیاز دارید؟
آیا می خواهید یک دفتر کار در خانه ترتیب دهید؟آیا شما نیاز به پریز برق یا مکانی دنج برای محل کارتان دارید ؟
آیا تمایل به اجاره طبقه همکف ،استفاده از پلکان ،یا وجود پارکینگ در خیابان را دارید ؟
بررسی توافقات شما :
آیا شما از یک خانه ویلایی در حومه شهر در ازای یک خانه کوچکتر ونزدیک تر به مرکز شهر ،که پارکینگ آن در خیابان است،چشم پوشی می کنید ؟
آیازندگی با یک هم اتاقی در یک محله گران قیمت اما شیک را ترجیح می دهید ،یایک اتاق تک نفره در محله ای آرامتر ؟
گام سوم :برای روز خود برنامه ریزی کنید :
یک برنامه ریزی درستی داشته باشید به مکانهای مورد نظر خود سری بزنید وبازدیدی از آن خانه ها داشته باشید. می تواند از دستگاه های پر مپر (یک موتور جستجو خانه اجاره ای است وجداول آنها در سایت Craigslist نشان داده می شود)هات پد( که به نقشه حرارتی اشاره دارد وبرای شما این امکان را فرآهم می کند که خانه های اجاره ای را از خانه های فروشی جدا کنید)،استفاده کنید.
برنامه زمانی شما چیست؟روزانه یا هفتگی از چند محله دیدن می کنید ؟آیا با ماشین می روید یا دوچرخه یا از وسایل حمل و نقل عمومی استفاده می کنیدیا شاید به دوری ونزدیکی محله بستگی دارد؟چه کاری برای آخر هفته در نظر گرفته اید ؟می خواهید نزدیک محل کارتان خانه اجاره کنید یا فرقی برای شما نمی کند؟
اگر تا دیر وقت کار می کنید یا صبح زود از خواب بلند می شوید ،آیا مغازه های خواربارفروشی یا داروخانه در این مواقع باز هستند ؟یک روز آخر هفته ، بعد از پایان کار یا قبل از رفتن به سرکار به محله های که مورد نظر شماست سری بزنید.
آیا شما اهل رفت وآمد هستید مایلید نزدیک دوستتانتان یا نزدیک مدرسه بچه ها خانه اجاره کنید؟
اگر شما درخانه کار می کنید آیا به مغازه ها کپی رایت یا فروش مواد غذایی آماده دسترسی دارید؟
بررسی خدمات ارائه شده :
آیا خدماتی که برای شما حائز اهمیت است در آن حوالی وجود دارد .پیاده روی این امکان رابرای شما فرآهم می آورد تا خدمات ارائه شده در آن حوالی مانند کافی شاپ ،رستوران ،خواربار فروشی ،حمل ونقل عمومی یا مدرسه را بررسی کنید .به جز کافی شاپ ،خواربار فروشی یا داروخانه ببینید چقدر فاصله تا ایستگاه حمل ونقل عمومی ،مدرسه بچه ها ،فروشگاه پوشاک ،مساجد یا کلیسا ،مطب ها یا دامپزشکی ها ،اداره پست وباشگاه وغیره است .
بررسی از نظر ارتکاب جرم درآن محله :
قبل از اینکه مرکز شهر یا حومه شهر را برای زندگی انتخاب کنید،
بررسی کنید چه جرم وجنایت هایی درآن محله اتفاق افتاده است .
دریک محله که شکستن شیشه ها ماشین شایع است ،باید ماشین را به گاراج انتقال داد. اگر دزدی در آن محله زیاد باشد وحمله های شبانه گهگاه اتفاق می افتد ،باید شما به دنبال یک ساختمان با نگهبان وامنیت 24 ساعته باشید .شاید ساکنانی که قصد رفتن به رستوران یا تفریحات شبانه را دارندبه خاطر شکایات همسایگان از سروصدای زیاد یا تعطیلی رستوران دچار مشکل شوند.سایت هایی مانند جستجوی کوچه ومحله ها ّگزارشات جرم ها و وبلاکگ آن محله را بررسی کنید.
اگر یک منطقه خاص برای مدرسه بچه مد نظر دارید یا اگر می خواهید آموزش وپرورش آن منطقه را ارزیابی کنید از سایت جوینده مدرسه کمک بگیرید.
گام 4:نوع اجاره خود را مشخص کنید .
این گام بستگی به این دارد که چه مدت درآن خانه اقامت می کنید ومثراژ آن چقدر باشد . بسته به وضعیت بازار واولویت های شما می توانید انواع متفاوتی از خانه ها را از صاحب خانه های مختلف اجاره کنید .اگر به دنبال اجاره کوتاه مدت(شش ماهه یا یکساله ) هستید می توانید از اجاره ها فرعی (از اجاره نامه شخص دیگرکه مهلت آن تمام نشده ،یا مستقیما از خود صاحب خانه اجاره کنید)یا خانه های موقتی که گران آما راحت هستند استفاده کنید.
برای اجاره های بلندمدت (بیشتر از 12 ماه)گزین های زیادی برای انتخاب وجو دارد.

واما نقاط مثبت ومنفی هر نوع از آپارتمان ها را بررسی می کنیم.
آپارتمانهای بلندمرتبه :
مزایا:شما همسایه های زیادی پیدا می کنید ، حفظ وتعمیرات این ساختمانها توسط مدیران حرفه ای شرکتها صورت می گیرد وامکان دارد ساختمان شما مرکز پیاده روی نیز باشد.شما می توانید این ساختمانهای بلند مرتبه را در سایت تفسیری راحتتر پیدا کنید.
معایب: واحد شما اغلب کوچکتر از واحد های موجود در حومه شهر، خانه و یا خانه های تک نفره است. اغلب برای یک خانواده بیش از حد کوچک است. و با احتمال زیاد مبلغ اضافی برای پارکینگ در ساختمان یا در همان حوالی پرداخت خواهید کرد.
خانه های ویلایی :
مزایا :شما باوجود یک یا دو همسایه در دوطرف خانه آرامش بیشتری خواهید داشت .این خانه ها ممکن است حیاط داشته باشد یا دارای 2 یا 3طبقه باشند .واین بدان معناست که با وجود همسایگان می توانید از آرامش آن لذت ببرید واز مبلمان پاسیو در حیاط نیز استفاده کنید.
معایب :اگر شما مستقیما این خانه ها را از صاحب خانه اجاره کنید وظیفه نگهداری از خانه اغلب در نظر گرفته نمی شود شما ممکن است از فضای تجاری برای محل سکونت خود به جای خانه های ویلایی حومه شهر استفاده کنید وهزینه آب وبرق وخدمات رفاهی کمی بالاتر است.
اجاره یک واحد در خانه های تک نفری .
مزایا :این واحد ها نسبتا خلوت هستند .احتمالا در یک محله شلوغ قرار گرفتند ومستاجر احساس امنیت بیشتری می کند چون صاحب خانه در طبقه بالا یا در طبقه روبروی شما زندگی می کند ،لباستشویی نزدیک شماست وحیاط خانه برای آویزان کردن لباسها استفاده می شود.
معایب :این خانه ها اغلب کوچکتر از یک واحد آپارتمان هستند وبیشتر صاحب خانه ها به طور غیر قانونی وبدون مجوز به نوسازی وساخت وساز آنها اقدام کردند.واگر آب وبرق مشترک باشد پرداخت صورتحساب آن کمی مشکل است .
خانه های تک نفره :
مزایا :اگر شما یک خانواده پر جمعیت وپر سروصدا هستیم یا حیوانات خانگی دارید این خانه ها برای شما مناسب تر است و می توانید اتاق خواب وحمام بزرگتری داشته باشید .
معایب :این خانه ها اجاره بیشتری دارند واغلب صورتحساب آب وبرق آن نیز بیشتر است به خصوص اگر قدیمی تر باشند .اگر وظیفه تعمیرات به عهده صاحب خانه باشد بررسی آن به وقت بیشتری نیاز دارد.
گام 5:انجام برنامه ها وروند تایید کار:
شما باتوجه به بودجه خود یک خانه را پیدا کردید ،کار شما تقریبا تمام شده است اما حالا نوبت صاحب خانه است که تعیین کند شما واجد شرایط هستید یانه .در اینجا به مواردی اشاره شده که در طول روند تایید شما انتظار آن را دارید .
بررسی پیش زمینه ها :
وقتی ملکی را پیدا می کنید صاحب خانه یا بنگاه معاملاتی برای تائید شما سوالاتی در باره حساب بانکی ،درآمد وتایید استخدام شما می پرسند وشما این اطلاعات را ازطریق فیش حقوقی یا شماره تلفن هایی برای مراجعه،دراختیار آنها قرار می دهد.
بافرض اینکه شما واجد شرایط هستید درباره میزان اجاره صحبت می کنیدوموضوع اصلی قرارداد شامل مدت زمان اجاره ،میزان پیش پرداخت ونحوه تسویه آن ،چه کسی (آیا بیشتر از یک نفر در این واحد زندگی خواهد کرد )مسئول پرداخت اجاره است ،قوانین ساختمان (سیگار بکشید یا نکشید ،حیوانات خانگی نگه دارید یا نه )،چه هزینه دیگری غیر از اجاره وجو دارد (هزینه آب وبرق)وغیره است .
مذاکرات :به خاطر داشته باشید که بسیاری از مفاد اجاره نامه قابل مذاکره هستند اعم از مدت زمان اجاره تا مزایایی که صاحب خانه در اختیار مستاجر قرار می دهد مانند یک ماه اجاره رایگان ،کابل رایگان تلویزیون یا کاهش قیمت پارکینگ.شما می توانید با صاحب خانه صحبت کنید که به جای یک ماه اجاره یا هزینه های دیگر دیوارها را رنگ آمیزی کنید ،یا لامپ های کم نور را عوض کنید . صاحب خانه ها نیز شرایطی را دراجاره نامه قید می کنند مثلا امکان دارد به دلیل جوان بودن واعتبار کم شما تقاضای ضامن یا یک شاهد ،یا پیش پرداخت بیشتری کنند.
ممکن است یک صاحب خانه ملک خود را برای چند ماه یا یک فصل از سال اجاره دهد چون قصد تغییر ساختمان خود را دارد (مثلا فروش یا نوسازی خانه که در زمان تخلیه بهتر انجام می شود.)

پیش پرداخت:درزمان تحویل خانه باید به شما بازگردانده شود با وجود اینکه پرداخت یکباره 2 ماه اجاره برای برخی مستاجران سخت است برخی از صاحب خانه ها این امکان را فرآهم می کنند تا پیش پرداخت را بعد از چند ماه بپردازید . به یاد داشته باشید که اگر شما به غیر از فرسودگی واستهلاک عادی ،خسارت دیگری به خانه وارد کنید ،صاحب خانه بخشی از پیش پرداخت را نزد خود نگه می دارد.

تعریف مالیات بر املاک

نویسنده:
31 می 14

تعریف مالیات بر املاک :
مالیات بر املاک بر اساس ارزش ملک شما تعیین می شود که بعضی اوقات مالیات بر ارزش افزوده نیز نامیده می شود یعنی هر اندازه که ارزش ملک بالاتر می رود مالیات برملک نیز افزایش می یابد .
مالیات بر املاک توسط حوزه های دولتی تصویب مالیات ( که عبارتند از آموزش وپرورش منطقه ،شهرداری ،بخشداری ها )وضع می شود وتوسط مقامات استانی (مانند مقامات شهری ،رئیس مقامات شهری ،هیئت مدیره استانی ،مسئولان جمع آوری مالیات )نظارت می شود.
نحوه محاسبه مالیات بر املاک :
هر سال میلیونها صاحب خانه درگیر مالیات براملاک خود هستند .اغلب اوقات وقتی مردم صورتحساب مالیات خود را در یافت می کنند بدون هیچ توجهی، مالیات را پرداخت وبه روال عادی زندگی خود باز می گردند.براینکه اطمینان حاصل کنید مالیات اضافی پرداخت نکرده اید باید نحوه محاسبه مالیات ونیز نحوه ارزش گذاری ملک را فراگیرید.

(بیشتر…)

چه عواملی موجب افزایش وکاهش قیمت مسکن می شود

نویسنده:
24 می 14

عوامل دیگر  نوسانات قیمت :
چه عواملی موجب افزایش وکاهش قیمت مسکن می شود .
یک نگاه به عوامل اصلی نوسانات قیمت می اندازیم واینکه چرا قیمت ها بی ثبات هستند :در انگلیس عرضه و تقا ضای مسکن به تغییرات قیمت واکنش کمی نشان می دهند ،زیرا تعداد منازل در حال ساخت بسیار کم است ،بنابراین افزایش عرضه سیر ملایمی را طی می کند . این بدین معناست که تغییرات تقاضا برای خرید مسکن در قیمت مسکن نقش تعیین کننده ای دارد . یک افزایش جزئی در تقا ضا  مسکن موجب افزایش چشمگیری در قیمت مسکن خواهد شد. ودر عین حال یک کاهش جزئی در تقاضا نیز کاهش قابل توجه قیمت مسکن را در پی خواهد داشت.(حقیقت ندارد که کاهش عرضه موجب کاهش قیمت نمی شود.)
عوامل افزایش قیمت مسکن:
1-رشد اقتصاد:
همانطور که اقتصاد رشد می کندوحقوق ها افزایش می یابد ،مردم تمایل بیشتری به خرید پیدا می کنند واین امر موجب افزایش تقاضاودر عین حال افزایش قیمت مسکن می شود.

2-سیاست های دولت/یارانه ها:
سیاست گذاری عامل دیگری است که تاثیر قابل توجهی بر تقاضا و قیمت مسکن دارد .اعتبارات مالیاتی ،کسری ها ویارانه ها روش هایی هستند که دولت می تواند موقتا تقاضا برای خریدمسکن را افزایش دهند.اطلاع از سیاست های فعلی دولت می تواند در تعیین تغییرات عرضه وتقاضا  وتشخیص اقدامات اشتباه ،به شما کمک کند.
3_بازارهای خصوصی :
بازارهای خصوصی می توانند با کاهش قیمت مسکن مخالفت کنند وخیلی سریع قیمت ها را بالا ببرند .به عنوان مثال دردسامبر 2012میانگین قیمت یک خانه چهارخوابه در لوس آلتوس یکی از شهرهای کالیفرنیا 1.7میلیون دلار بود . در مقابل میانگین قیمت یک مسکن در ردفورد میشیگان (آمریکا)کمتر از 60.500دلار در نوامبر 2012 کاهش یافته است.
4-رکود بازار مسکن :
بازار مسکن آمریکا در سال 2006به سوی یک رکود ناشی از حرکت کند اقتصادی پیش رفت ،همانطور که مردم بیکار شدند هزینه پرداخت وام برای آنها سخت شد ونتوانستند از عهده بدهیهای خود برآیند .وقتی که بدهکاران وام ها زیاد شدند وام دهندگان از ضررهای بزرگ ناشی از وام های مسکن به تنگ آمدند .بنابراین با قوانین سفت وسخت گرفتن وام به تعداد کمی از خریداران واجد شرایط وام دادند ،در نتیجه قیمت مسکن کاهش یافت .حتی با وجود میلیونها منزل برای فروش، خریداران واجد شرایط کمی وجود داشتند وقیمن مسکن نیز رو به پایین حتی بیشتر از میانگین لیست قیمت ها رفت.
5-محل سکونت ،محل سکونت ،محل سکونت:
این یک امر بدیهی است ،خانه هایی که نزدیک ساحل یا نزدیک خطوط حمل ونقل  بودند با قیمت بالاتری به فروش می رسند . استرالیا یک کشور وسیع وبا گونه های متنوع است  ،اما اگر شما به نقشه نگاه کنید ، متوجه می شوید که  استقرار خانه های مسکونی پیرامون مراکز شهرها  است .اکثریت مردم خواهان سکونت در مکانهایی هستند که نزدیک به  محل کار،مغازه ومراکز تفریحی  باشد . وطبیعتا  باعث افزایش قیمت مسکن در این نواحی می شود.
6-پارکینگ :
همه ما می دانیم که پارکینگ شهرهای بزرگ تحت پوشش بیمه است  . بنابراین اگر یک منزل پارکینگ یا حتی باغ دارد موجب افزایش قیمت آن می شود.
7-بهبود امکانات مسکن :
آشپزخانه مدرن ،عوض کردن کاشی ها ،رنگ آمیزی دیوارها وایجاد فضای سبز  می تواند قیمت مسکن را افزایش دهد . در بعضی اوقات  مالکان هزینه زیادی برای بهبود امکانات صرف می کنند ولی در فروش مسکن سود مورد نظر خود را به دست نمی آورند . قبل از نوسازی با مشاور املاک خود مشورت داشته باشید تا بودجه خود را عاقلانه خرج کنید .
عواملی که باعث افت قیمت مسکن می شود شامل:
1-ترکیدن حباب قیمت (افت ناگهانی قیمت مسکن):
قیمت مسکن می تواند بعداز آنکه با سرعت بالا رفت ،به طور ناگهانی کاهش یابد .. سرمایه گذاران وخریداران که می بینند  افت قیمت ها شدید است وهیچ پایه واصولی ندارند ،ممکن است تمایلی به پرداخت هزینه های بالا نداشته باشند . هرشخصی وقتی متوجه می شود  قیمت مسکن بیش از حد بالاست  همین امر باعث کاهش قیمت مسکن می شود.
2-اجاره های پایین:
اجاره ها نیز به طور قابل توجهی بر قیمت مسکن تاثیر می گذارند . اجاره ها می توانند جایگزین  پرداخت قسط وام مسکن  شوند . اگر اجاره خیلی ارزانتر از وام مسکن باشد ،ممکن است اغلب به جای خرید مسکن مبادرت به پرداخت اجاره کنند  . اجاره های خانه ها مانند تقسیم سود سهام ها هستند  هر دو یک درآمد برای صاحبان دارایی های زیر بنایی هستند . وقتی شما در آمد کمی از اجاره منزل خود به دست می آورید ،به خصوص اگر شما سرمایه گذار خرید ملک به قصد  اجاره هستید معمولا تمایل کمتری به خرید خانه دارید.
3-افزایش تعداد خانه های فروخته نشده :
اگر تعداد خانه های فروخته نشده  زیاد شود یک فشار رکود بر قیمت ها وارد می کنند  تا فروشندگان را مجبور به فروش منازل خود با قیمت های پایین تر کنند. اگر مردم با این قیمت مسکن خود را نفروشند تعداد خانه های فروش نرفته  در آینده افزایش خواهد یافت وحتی فروش آن دشوارتر می شود. عاملی که در افزایش خانه های فروخته نشده نقش دارد  عرضه بیش از حد منازل تازه ساخت است . وقتی که شرایط مناسب باشد  خانه های نوساز ساخته می شوند ،اگر اوضاع اقتصادی رو به وخامت گذارد فروش این خانه ها مشکل تر می شود.
4-مارپیچ رو به پایین قیمت ها:
زمانی که قیمت مسکن  برای مدتی کاهش پیدا می کند ، صاحبان آنها احساس می کنند فقیر تر شدند و پول کمتری صرف بهبود امکانات منزل خود می کنند ودر نتیجه باعث کاهش تقاضا برای کسب وکار می شود . کارفرمایان کارگران خود را برای کاهش هزینه ها اخراج می کنند . وخامت بازار کسب وکارنیز در کاهش قیمت مسکن تاثیر گذار است.

گرانترین شهرها از نظر قیمت زمین واجاره ماهیانه

نویسنده:
17 می 14

گرانترین شهرها از نظر قیمت زمین واجاره ماهیانه

کشور/شهرقیمت خرید /هر متر مربعقیمت اجاره ماهیانهنسبت  (زمین قیمت )/(ماهیانه اجاره)
1)    فرانسه/موناکو53،26دلار10،099دلار53%
2)   انگلستان /لندن32،745دلار6،85دلار48%
3) چین /هنگ کنگ ،جزیره ایسلند20،660دلار6،198دلار33%
4)هند /سنگاپور17،709دلار4،276دلار41%
5)روسیه/ مسکو16،506دلار6،277دلار26%
6)آمریکا/نیویورک15،284دلار6،553دلار23%
7)سوئیس/ژنو15،265دلار4،737دلار32%
8)فرانسه /پاریس15،161دلار5،501دلار28%
9)هند /بمبئی11،604دلار2،777دلار42%
10)ژاپن /توکیو11،466دلار6،341دلار18%
11) اسرائیل/تلاویب9،511دلار3،280دلار29%
12)سوئد /استکهلم9،439دلار
13)فنلاند/هلسینکی9،161دلار3،320دلار28%
14) )ایتالیا /روم8،354دلار3،208دلار26%
15)کانادا/تورنتو8،288دلار3،047دلار27%
16) لوکزامبورگ7،654دلار2،943دلار26%
17)استرالیا/سیدنی7،626دلار3،472دلار22%
18) تایوان/تایپه(کشور چین)7،112دلار1،117دلار64%
19)برمودا7،0565،597دلار21%
20)چین /شانگهای6،932دلار1،841دلار38%

 

دلایل نوسانات قیمت مسکن چیست؟

تعدادی از مطالعات گزارش کرده اند که قیمت مسکن هم نشان دهنده شتاب (یعنی تمایل به افزایش یکدفعه قیمت در زمانی کوتاه)وهم عقب گرد(گردش حول یک قیمت نزولی)می باشد.

با بررسی این مطالعات ومشاهده قیمت های مسکن در بازارهای محلی در می یابیم که میزان افزایش وکاهش قیمت ،بسته به موقعیت ملک ،برای مثال بین شهرهای ساحلی وداخلی،متفاوت است.

این امر حائز اهمیت است زیرا حباب های قیمت مسکن در شرایطی رخ می دهد که شتاب قیمت مسکن بسیار زیاد وبازگشت قیمت ها به قیمت مطلوب بسیارکم است.

در تعیین قیمت های واقعی مسکن ،نویسندگانی مانند دنیس کاپوزا ،پاتریک هندرشات،شارلوت مک، و کریستوفر مایر،از داده های 62کلانشهر  آمریکا در سالهای 1979 تا 1995 بابه کار گیری  متغیرهای اقتصادی و آمار گیری جمعیت استفاد ه کردند . و2 دلیل برای شتاب قیمت وکاهش قیمت به دست آوردند :توضیحات مبتنی بر اطلاعات ونظریه های مبتنی بر عرضه .

آنها در یافتند که دو عامل عرضه وانتشار اطلاعات بر جهش قیمت مسکن تا ثیر دارند . نتایج آنها حاکی از آن است که تغییر در چرخه قیمت واقعی مسکن  در تمام کلانشهر ها بیشتر از تغییر در اقتصادهای محلی قابل تعمیم است .

قیمت های واقعی مسکن  بسته به عواملی مانند نرخ رشد جمعیت  اصلی ،افزایش در آمد ،وسعت منطقه ،وهزینه های ساخت  ،به طور متفاوتی نسبت به شوک های  اقتصادی واکنش نشان می دهند.

به خصوص ،اگر بورس مسکن به سرعت وبا هزینه کم بتواند افزایش یابد،هر گونه شوک اقتصادی مثبت موجب جذب آسانتر  یک منطقه خواهد شد .

نویسندگان در یافتند که رشد سریع در آمدهای خالص در یک منطقه  حدود سه برابر بیشتر بر شتاب وکاهش قیمت مسکن تاثیر دارد .

آنهاهمچنین در یافتند که هزینه ساخت وساز بالا نیز شتاب قیمت مسکن را افزایش خواهد داد، اما احتمال بازگشت قیمت،کمتر وجود دارد.

ترکیب شتاب بالای قیمت وواکنش دوره ای پایین  منجر به ادامه افزایش قیمت مسکن فراتر از ارزش تعادلی آن ،حتی  در زمان کاهش رشد  اقتصادی می شو،وباعث 25 درصد افزایش قیمت خارج از حد تعادل وبازگشت احتمالی قیمت می شود.

این نتیجه مطابق با قیمت های بیش ازحد مسکن در بازارهایی مثل لوسانجلس وبوستون در سال 1980 است .که افزایش زیاد در درآمد خالص با افزایش هزینه ساخت وساز همراه شده بود.

 

براساس این نتایج ،این مقاله نشان می دهد که نوسانات قیمت مسکن زمانی کاهش خواهد یافت که هزینه ساخت وساز کاهش یابد ،یا اینکه رشد تکنولوژی اطلاعات وسیعتری به خریداران وفروشندگان برای مذاکرات بهتر، در مورد قرارداد ارائه دهد.

 

 

 

چه عواملی تقاضا برای خرید مسکن را تحت تاثیر قرار می دهد؟

درآمد:رشد اقتصادی وافزایش درآمد موجب افزایش تقاضا ی وام مسکن ودر نتیجه تقاضا برای خرید مسکن افزایش می یابد ،در رکود اقتصادی وبا افزایش بیکاری مردم تمایل کمی به پذیرش ریسک یک وام مسکن بزرگ دارند .

نرخ بهره:نرخ بهره بالا هزینه بازپرداخت وام را بالا می برد وتقا ضا برای خرید مسکن را پایین می آورد .اگر نرخ بهره کاهش یابد تقاضا برای خرید مسکن به جای اجاره مسکن افزایش خواهد یافت.

تعداد خانوارها :افزایش قیمت باعث افزایش تقاضای خرید مسکن می شود . همچنین تعداد خانوارها می تواند سریعتر از رشد جمعیت افزایش یابد . به عنوان مثال در سالهای اخیر یک افزایش در صدی در خانوارهای تک نفره دیده شده است.عوامل اجتماعی مانند افزایش آمار طلاق نیز می تواند بر تقاضای مسکن تاثیر بگذارد.همچنین مهاجرت گروهی نیزیک  افزایش به خصوص در جنوب شرق  آمریکاایجاد کرده است .

زمین خواری (احتکار زمین):افزایش فروش ،به سرمایه گذاران یا بیشتر مالکان اجازه خرید ملک برای کسب سود های سرمایه ای در آینده را می دهد . بنابراین در زمان رونق مسکن ،عرضه ملک توسط سوداگران ملک(زمین خواران)افزایش می یابد وزمانی که قیمت شروع به پایین آمدن می کند تمایل بیشتری به خرید ملک دارند ،این باعث بی ثباتی  بازار مسکن می شود و به رونق وورشکستگی بازار مسکن کمک می کند .

دسترسی سریع به وام مسکن :اگر دسترسی آسانتری به وام مسکن باشد مردم وام های بیشتری می گیرند ،این کار با افزایش نرخ درآمد موجب بالا رفتن قیمت مسکن می شود . با این حال ،در یک بحران مالی فشار موجود بر وام مسکن باعث کاهش شدید تعداد خریدارانی می شود که برا ی اولین بار قادر به گرفتن بودجه مسکن هستند.

توانایی پرداخت وام مسکن:اگر قیمت مسکن سریعتر از درآمد ها افزایش یابد موجب محدود کردن افرادی می شود که ظرفیت گرفتن وام مسکن دارند،در نتیجه تقاضای خرید مسکن کاهش می یابد.

وبلاگ مسکن عمارت

نویسنده:
8 می 14

در این  وبلاگ موارد مربوط به املاک, فنی وحقوقی وآموزش ,بررسی می شود

سلام دنیا!

نویسنده:
8 می 14

به وردپرس خوش آمدید.‌این نخستین نوشته‌‌ی شماست. می‌توانید ویرایش یا پاکش کنید و پس از آن وبلاگ نویسی را آغاز کنید!