مسکن عمارت

مشاوره تخصصی املاک
4روش قیمت گذاری ملک اجاره ای :
نویسنده:
12 جولای 14

4روش قیمت گذاري ملک اجاره ای :
درنیمه نخست سال 2000 سرمايه گذاري در املاک ومستنلات افزایش یافت .در بهبود اوضاع مسکن وبا اخذ وام های در دسترس با پیش پرداخت های ناچیز مردم سودهای قابل توجهی به دست آوردند . همانطور که ما اطلاع داریم این اوضاع تا ابد باقی نماند ،و حباب های قیمتی ایجاد شده در سال 2007منجر به یک رکود بزرگ شد. ودر این شرایط معاملات ملک بدون سود نبود .برخی عوامل اقتصادی مانند سطح بیکاری بالا و قوانین سخت اعطای وام موسسه های تامین مالی در نبود اتاق خالی برای اجاره نقش داشت .شاید لازم است سرمايه گذاران ملک به جای خرید و فروش نگاهی به اجاره ملک بیاندازند .
حال چگونه می توان یک ملک را قیمت گذاری نمود؟
مادر این مبحث به معرفی برخي از روشهای قیمت گذاري ملک برای اجاره وخریدوفروش می پردازیم .قیمت گذاری ملک
1)روش مقایسه ای :
این روش یکی از رایج ترین روشهاي قیمت گذاري ملک مسکونی است .این روش به مقایسه منازل مشابهی که به فروش رفته اند یا برای مدت زمانی اجاره داده شده اند،می پردازد.
بیشتر سرمايه گذاران برای بررسی روشهاي مقايسه ای دریک زمان معین تمام احتمالات را مد نظر قرار می دهند. روش مقایسه ای به مقادیری که یک قیمت نسبی را تعیین می کند، اشاره دارد .قیمت درهر متر مربع یک روش مرسوم و آسان برای تعیین متراژ ملکی است که معامله کنندگان قصد قیمت گذاري آن را دارند. اگر هر 2000متر مربع ملک اجارهاي 1دلار باشد،سرمایه گذاران براساس یک منطقه خاص انتظار درآمد مشابهی را نیز دارند.
به خاطر داشته باشید که روش مقایسه ای تا حدودی عمومی و جامع است .درحالی که هر خانه ای ویژگیهای منحصر به فرد خود را دارد که همیشه قابل اندازه گیری نیست. خریدارانو فروشندگان سلیقه ها و اختلاف نظرات مخصوص به خود را دارند .
روش مقایسه ای به نظر یک نقطه شروع یا یک ایده معقول است وبه عنوان یک ابزار قیمت گذارای عالی و بدون نقص محسوب نمی شود .برای سرمايه گذارن یا بنگاه معاملاتی استفاده از یک ابزار قیمت گذارای تائید شده در زمان بررسي مقايسه ای حائز اهمیت است و احتمال وقوع ارزیابیهای جعلی را که در طول بحران اقتصادي بازار ملک در سال 2007 ایجاد شد ،کاهش می دهد.
مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای
مدل قیمت گذارای دارايي های سرمايه ای (CAPM)در بازار املاک یک روش قیمت گذاری کاملتری است. این روش به معرفی احتمالات زیان وهزینه فرصت از دست رفته میپردازد . این مدل به بازده بالقوه یک سرمايه گذارای توجه دارد .وبه مقايسه آن با سرمايه گذارای های دیگر که ریسک چندانی ندارد ،می پردازد .به طور خلاصه اگر بازده مورد انتظار یک سرمايه گذاري بدون ریسک و تضمین شده بیش از بازده مورد انتظار درآمد باشد ،به سادگی دست به ریسک نمی زنند.
. با توجه به احتمال وقوع زیان ،این مدل به ضررهای لاینفک و عادی ،اجاره یک ملک می پردازد . به عنوان مثال، همه دارایی های اجاره ای شبیه به هم نیستند . محل اسقرارو عمر اموال جزء بررسی ها ی اصلی می باشد. ملک اجاره ای قدیمی ترحاکی از آن است که صاحبخانه متحمل هزینه های نگهداری بالاتری شده است .
ملکی که در یک محله پر از جرم و دزدی وجود دارد نسبت به یک ملک محصور شده نیاز به محافظت بیشتری دارد. این مدل به بررسی زیان های احتمالی ،قبل ازسرمایه گذاری یا ایجاد یک ساختار قیمت گذاری جدید می پردازد.این مدل در تعیین میزان بازدهی ،که در سرمایه گذاری پرریسک سزاوار آن هستید ،نقش بسزایی دارد.
روش درآمدی
روش درآمدی بر درآمد بالقوه ،بازده اجاره نسبت به سرمایه گذاری اولیه ،تمرکز دارد. روش درآمدی غالبا برای سرمایه گذاری املاک تجاری مورد استفاده می شود. این روش بر تعیین میزان سرمایه سالانه یک سرمایه گذاری متکی است . این میزان برابر است با درآمد پیش بینی شده سالانه که از تقسیم اجاره ناخالص بر هزینه اولیه یا ارزش فعلی بازار به دست می آید . بنابراین اگر هزینه خرید یک ساختمان اداری 120،000 $ و درآمد اجاره ماهیانه 1200 $ باشد، نرخ سالانه سرمایه مورد انتظار 12٪ است (1200 12/120000).این یک مدل ساده وبا پیش فرضهای کمی است . ). این مدل بسیار ساده وبا پیش فرض های محدودی ست. احتمال بیشتر شدن هزینه بهره وام مسکن وجود دارد.. همچنین، درآمد اجاره5 سال پیشرو ممکن است کمتر یا بیشتر ارزش درآمد فعلی باشد. بسیاری از سرمایه گذاران با ارزش خالص فعلی از پول آشنا هستند. این مفهوم به عنوان ارزش فعلی هزینه های آتی(جریان نقدی تنزیل شده ) شناخته شده است. مبالغ دریافت شده آتی مربوط به تورم وهمچنین احتمال زیان عوامل تورم زا است که با جریان نقدی تنزیل شده به کار می رود .
روش بهای تمام شده
روش بهای تمام شده برای ارزیابی وضعیت وارزش واقعی ملک مورد استفاده قرار می گیرد. این مقدار با جمع کردنارزش زمین و ارزش مستهلک شده اصلاحات ، تخمین زده می شود. برآوردکنندگان هزینه های مدرسه از “بالاترین میزان وارزشمند ترین هزینه” برای بررسی روش بهای تمام شده اموال واقعی حمایت می کنند . این روش اغلب، به

عنوان پایه واساس قیمت گذاری زمین خالی از سکنه استفاده می شود. برای مثال، اگر شما قصد خرید سه هکتار زمین در یک منطقه غیر قابل کشت برای آپارتمان سازی را دارید ،ارزش زمین براساس بهترین کاربرد آن قیمت گذاري می شود. اگر این زمین شامل میادین نفتی باشد و حدود 32 کیلومتر با خانه های مسکونی فاصله برآورد شود ، بهترین کاربرد آن آپارتمان سازی نیست بلکه حفر چاه های عمیق برای استخراج نفت بیشتری است. بهترین کاربرد زمین باید با منطقه بندی مشخص شود . در صورتی که چشم انداز ملک به عنوان منطقه مسکونی مشخص نشود ، ارزش آن تا زمان ناحیه بندی مجدد کاهش می یابد. .این روش مطمئن ترین راه در ساختارهای جدیدتر محسوب می شود.،وبرای ساختار های قدیمی تر اعتبار چندانی ندارد .این روش در برای اموالی با کاربرد های خاص مناسب است.
نکته پایانی
سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با گسترش چشم انداز ها از رواج نیفتاد. از زمان آخرین رکود ، بازار مسکن به طور چشمگیری تغییر کرده است. از دست دادن خانه به دلیل نپرداختن اقساط وام دست آوردی است که از گذشته آمده و ممکن است تا ابد ادامه یابد. اگر سرمایه گذاران از نحوه قیمت گذاری واقعی ملک آگاه باشند،،اجاره املاک و مستغلات می تواند سودآور باشد . اکثر سرمایه گذاران هوشیار قبل از هرگونه تصمیمی تمام جوانب این روشهای قیمت گذاری را می سنجند. یادگیری این روشهای قیمت گذاري مقدماتی باید گامی در جهت شروع مجدد سرمایه گذاري باشد.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

شما می‌توانید از این دستورات HTML استفاده کنید: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Current day month ye@r *