مسکن عمارت

مشاوره تخصصی املاک

تعریف مالیات بر املاک

نویسنده:
31 می 14

تعریف مالیات بر املاک :
مالیات بر املاک بر اساس ارزش ملک شما تعیین می شود که بعضی اوقات مالیات بر ارزش افزوده نیز نامیده می شود یعنی هر اندازه که ارزش ملک بالاتر می رود مالیات برملک نیز افزایش می یابد .
مالیات بر املاک توسط حوزه های دولتی تصویب مالیات ( که عبارتند از آموزش وپرورش منطقه ،شهرداری ،بخشداری ها )وضع می شود وتوسط مقامات استانی (مانند مقامات شهری ،رئیس مقامات شهری ،هیئت مدیره استانی ،مسئولان جمع آوری مالیات )نظارت می شود.
نحوه محاسبه مالیات بر املاک :
هر سال میلیونها صاحب خانه درگیر مالیات براملاک خود هستند .اغلب اوقات وقتی مردم صورتحساب مالیات خود را در یافت می کنند بدون هیچ توجهی، مالیات را پرداخت وبه روال عادی زندگی خود باز می گردند.براینکه اطمینان حاصل کنید مالیات اضافی پرداخت نکرده اید باید نحوه محاسبه مالیات ونیز نحوه ارزش گذاری ملک را فراگیرید.

(بیشتر…)

چه عواملی موجب افزایش وکاهش قیمت مسکن می شود

نویسنده:
24 می 14

عوامل دیگر  نوسانات قیمت :
چه عواملی موجب افزایش وکاهش قیمت مسکن می شود .
یک نگاه به عوامل اصلی نوسانات قیمت می اندازیم واینکه چرا قیمت ها بی ثبات هستند :در انگلیس عرضه و تقا ضای مسکن به تغییرات قیمت واکنش کمی نشان می دهند ،زیرا تعداد منازل در حال ساخت بسیار کم است ،بنابراین افزایش عرضه سیر ملایمی را طی می کند . این بدین معناست که تغییرات تقاضا برای خرید مسکن در قیمت مسکن نقش تعیین کننده ای دارد . یک افزایش جزئی در تقا ضا  مسکن موجب افزایش چشمگیری در قیمت مسکن خواهد شد. ودر عین حال یک کاهش جزئی در تقاضا نیز کاهش قابل توجه قیمت مسکن را در پی خواهد داشت.(حقیقت ندارد که کاهش عرضه موجب کاهش قیمت نمی شود.)
عوامل افزایش قیمت مسکن:
1-رشد اقتصاد:
همانطور که اقتصاد رشد می کندوحقوق ها افزایش می یابد ،مردم تمایل بیشتری به خرید پیدا می کنند واین امر موجب افزایش تقاضاودر عین حال افزایش قیمت مسکن می شود.

2-سیاست های دولت/یارانه ها:
سیاست گذاری عامل دیگری است که تاثیر قابل توجهی بر تقاضا و قیمت مسکن دارد .اعتبارات مالیاتی ،کسری ها ویارانه ها روش هایی هستند که دولت می تواند موقتا تقاضا برای خریدمسکن را افزایش دهند.اطلاع از سیاست های فعلی دولت می تواند در تعیین تغییرات عرضه وتقاضا  وتشخیص اقدامات اشتباه ،به شما کمک کند.
3_بازارهای خصوصی :
بازارهای خصوصی می توانند با کاهش قیمت مسکن مخالفت کنند وخیلی سریع قیمت ها را بالا ببرند .به عنوان مثال دردسامبر 2012میانگین قیمت یک خانه چهارخوابه در لوس آلتوس یکی از شهرهای کالیفرنیا 1.7میلیون دلار بود . در مقابل میانگین قیمت یک مسکن در ردفورد میشیگان (آمریکا)کمتر از 60.500دلار در نوامبر 2012 کاهش یافته است.
4-رکود بازار مسکن :
بازار مسکن آمریکا در سال 2006به سوی یک رکود ناشی از حرکت کند اقتصادی پیش رفت ،همانطور که مردم بیکار شدند هزینه پرداخت وام برای آنها سخت شد ونتوانستند از عهده بدهیهای خود برآیند .وقتی که بدهکاران وام ها زیاد شدند وام دهندگان از ضررهای بزرگ ناشی از وام های مسکن به تنگ آمدند .بنابراین با قوانین سفت وسخت گرفتن وام به تعداد کمی از خریداران واجد شرایط وام دادند ،در نتیجه قیمت مسکن کاهش یافت .حتی با وجود میلیونها منزل برای فروش، خریداران واجد شرایط کمی وجود داشتند وقیمن مسکن نیز رو به پایین حتی بیشتر از میانگین لیست قیمت ها رفت.
5-محل سکونت ،محل سکونت ،محل سکونت:
این یک امر بدیهی است ،خانه هایی که نزدیک ساحل یا نزدیک خطوط حمل ونقل  بودند با قیمت بالاتری به فروش می رسند . استرالیا یک کشور وسیع وبا گونه های متنوع است  ،اما اگر شما به نقشه نگاه کنید ، متوجه می شوید که  استقرار خانه های مسکونی پیرامون مراکز شهرها  است .اکثریت مردم خواهان سکونت در مکانهایی هستند که نزدیک به  محل کار،مغازه ومراکز تفریحی  باشد . وطبیعتا  باعث افزایش قیمت مسکن در این نواحی می شود.
6-پارکینگ :
همه ما می دانیم که پارکینگ شهرهای بزرگ تحت پوشش بیمه است  . بنابراین اگر یک منزل پارکینگ یا حتی باغ دارد موجب افزایش قیمت آن می شود.
7-بهبود امکانات مسکن :
آشپزخانه مدرن ،عوض کردن کاشی ها ،رنگ آمیزی دیوارها وایجاد فضای سبز  می تواند قیمت مسکن را افزایش دهد . در بعضی اوقات  مالکان هزینه زیادی برای بهبود امکانات صرف می کنند ولی در فروش مسکن سود مورد نظر خود را به دست نمی آورند . قبل از نوسازی با مشاور املاک خود مشورت داشته باشید تا بودجه خود را عاقلانه خرج کنید .
عواملی که باعث افت قیمت مسکن می شود شامل:
1-ترکیدن حباب قیمت (افت ناگهانی قیمت مسکن):
قیمت مسکن می تواند بعداز آنکه با سرعت بالا رفت ،به طور ناگهانی کاهش یابد .. سرمایه گذاران وخریداران که می بینند  افت قیمت ها شدید است وهیچ پایه واصولی ندارند ،ممکن است تمایلی به پرداخت هزینه های بالا نداشته باشند . هرشخصی وقتی متوجه می شود  قیمت مسکن بیش از حد بالاست  همین امر باعث کاهش قیمت مسکن می شود.
2-اجاره های پایین:
اجاره ها نیز به طور قابل توجهی بر قیمت مسکن تاثیر می گذارند . اجاره ها می توانند جایگزین  پرداخت قسط وام مسکن  شوند . اگر اجاره خیلی ارزانتر از وام مسکن باشد ،ممکن است اغلب به جای خرید مسکن مبادرت به پرداخت اجاره کنند  . اجاره های خانه ها مانند تقسیم سود سهام ها هستند  هر دو یک درآمد برای صاحبان دارایی های زیر بنایی هستند . وقتی شما در آمد کمی از اجاره منزل خود به دست می آورید ،به خصوص اگر شما سرمایه گذار خرید ملک به قصد  اجاره هستید معمولا تمایل کمتری به خرید خانه دارید.
3-افزایش تعداد خانه های فروخته نشده :
اگر تعداد خانه های فروخته نشده  زیاد شود یک فشار رکود بر قیمت ها وارد می کنند  تا فروشندگان را مجبور به فروش منازل خود با قیمت های پایین تر کنند. اگر مردم با این قیمت مسکن خود را نفروشند تعداد خانه های فروش نرفته  در آینده افزایش خواهد یافت وحتی فروش آن دشوارتر می شود. عاملی که در افزایش خانه های فروخته نشده نقش دارد  عرضه بیش از حد منازل تازه ساخت است . وقتی که شرایط مناسب باشد  خانه های نوساز ساخته می شوند ،اگر اوضاع اقتصادی رو به وخامت گذارد فروش این خانه ها مشکل تر می شود.
4-مارپیچ رو به پایین قیمت ها:
زمانی که قیمت مسکن  برای مدتی کاهش پیدا می کند ، صاحبان آنها احساس می کنند فقیر تر شدند و پول کمتری صرف بهبود امکانات منزل خود می کنند ودر نتیجه باعث کاهش تقاضا برای کسب وکار می شود . کارفرمایان کارگران خود را برای کاهش هزینه ها اخراج می کنند . وخامت بازار کسب وکارنیز در کاهش قیمت مسکن تاثیر گذار است.

به سخنان مشتری گوش دهید

نویسنده:
23 می 14

مشاور عزیز آیا تا بحال  فکر کردی چرا مشتری ها از شما خرید می کنند؟ آیا به دلیل اینکه ازمورد ملکی که نشان داده اید خوشش میآید؟ممکن هست همین طور باشد, ولی دلیل اصلی این است:مردم اط شما خرید می کنند زیرا از شما خوششان می آید. بر اساس تجارب گذشته مطمئن هستم که اگر خریذپدار از شما خوشش بیاید و بتوانید ارتباط خوبی با او داشته باشید, شما این فرصت را خواهید داشت که به او چیزی بفروشید. ولی اگر رفتار شما خوشایند مشتری نباشد, ممممکن است که او یکبار از شما خرید کند ولی مطمئن باشید که این آخرین خرید اواز شما میباشد. من به طور یقین ادعا نمی کنم که شما ممکن است شخص نا خوشایندی باشید, ولی شدیدا معتقد هستم که یک فروشنده باید دارای خلق و خوی ملایم و مهربان باشد و حتما خودتان هم تاثیر این خصوصیات خوب را بخوبی درک کرده اید. آیا تا بخال این مورد را تجربه کرده اید:شما می خواستید یک کالا را بخرید ولی چون طرز رفتار و برخورد فروشنده بسیار زننده و نا خوشایند بود, نتوانستید ود را راضی کنید که از این شخص چیری بخرید. و یا ازقیافه صندوق دار و رفتارش خوبنبوده صف خود را عوض کردید و صندوق دار دیگری را انتخاب کرده باشید؟ بنابراین چه چیزی باعث می شود که شما در نظر خریدار  خوشایند بنظر برسید؟چه چیزی باعث می شود هر فروشنده ای خوشایند جلوه کند؟خوب جواب خیلی آسان است به طوری که ممکن است باور نکنید: مردم دوست دارند با کسی صحبت کنند که به حرف آنها گوش می کند. هنگامی که خواسته شد مشکل شماره یک فروشندگان مشخص شود, تقریبا 432 نفر از خریدارن که مورد مصاحبه قرار گرفته بودند, جواب دادند”فروشندگان خیلی وراجی می کنند”البته نتایج بدست آمده از استنتاچ شرکت مشاوره ای نیویورک نشان می دهد.”عدم توانایی در برقرار کردن ارتباط فروشنده عاملی است که باعث رنچش مشتری می شود. خلاصه اینکه اگر بخواهیم از این راز پرده برداریم می گوییم:بای این که مشتری از شما خوشش بیاید به حرف او گوش کنید.در این صورتصرف نظر ازاز شخصیت وجودی شما و یا خردار, او از شما خوشش خواهد آمد.این کار خوشایند خریدار خواهد بود, هر چند بین شما و او هیچ وجه اشتراکی وجود نداشته باشد. همه این ممطالب شاهدی برای اثبات قدرت گوش کردن هستند. هرچند بیشتر گوش کنید, مشتری بیشتر به شما علاقمند می شود آن چیزی که فروشنده حرفه ای را متمایز می کند توانایی های او در بکار بردن چملات ساده ومعمولی است که در زمانهای مناسب بیان می کند و تاثیر بسزایی در جلب مشتری دارنداز قبیل: *هوم *واقعا؟ *جدی نمی گویید! *چه قدر خوب! *اگر شما بودید چه کار می کردید؟ *بعد چه اتفاقی افتاد؟ *بیشتر در این مورد حرف بزنید. شما می تولنید این واد را آزمایش کند و وخودتان نتیجه را ببینید.دفعه بعد که شما  با یکی از دوستان یا همکاران یا خویشاوندان صحبت می کنید , سعی کنید و در حالی که ساکت هستید  و به حرفهای  آنها گوش می دهید, بعضی از کلمات را به تناسب موقعیت به زبان بیاورید وصبر کنید تا ببینید چه اتفاقی می افتد؟با ادای این کلمات شما در واقع به مخاطب خود تفهیم می کنید که با دقت و علاقه به حرفهای او توجه می کنید. شنونده خوبی بشوید مشتری شما حتما باید احساس کند که شما واقعا به او گوش می کنید نه اینکه بی صبرانه منتظر هستید که حرف های او تمام شود.برای اینکه بتوانید شنونده خوبی باشید لازم است که به مخاطب خود تان علاقمند باشید و یا حداقل هنر خوب گوش کردن را بدانید. نکاتی در مورد گوش کردن فعال: با تمام وجودتان گوش کنید وقتی شما کملا به آنچه مشتری می گوید توجه میکنید قیافه و جسم شما هم این توجه را نشان میدهد. می پرسید چطور؟با دقت و مستقیم به صورت مشتری خود نگاه کنید, می توانید قدری هم به جلو خم شوید و در همان حال جمله ای مثل وافعا؟یا بعدا چه اتفاقی افتاد را به زبان بیاورید.آثار مشاهده شده درصورت ی که نشان دهنده توجه و غلاقه شماست,  به مشتری این پیام را می رساند که دقیقا به حرفهای و گوش می کنید. آنچه می شنویم توضیح دهید یک شنونده فعال با پرسیدن سئوال سعی می کند شنیده هایش را روشن سازد و در اثر آن بهتر می تواند به کنه خواسته  ویا نیاز طرف مقابل پی ببرد.بیان جملات:بلی و …نشان دهنده علاقه شما را می رساند. چه کاری را نباید انجام بدهید هنگامی که به صحبتهای مشتری گوش می کنید,از نگاه کردنهای متوالی به ساعت خود پرهیز کنید.هرگز صحبتهای مشتری را قطع نکنید.دایما با یک قیافه بدون حالت به مشتری  خود نگاه نکنید.بیحرکت نباشد وسکوت نکنید. چرا باید یک شنونده خوب باشید؟ این واقعیت که  هر چه مشتری از شما خوشش بیاید, بیشتر مایل به خرید از شما خواهد بود,می تواند یک دلیل و جواب کافی برای ایجاد انگیزه در یک فروشنده حرفه ای باشد و او را به شنونده خوب بودن ترغیب کند. جمع آوری اطلاعات بای اینکه به نیازها و خواسته های مشتری خودجواب بدهیدنیاز به جمع آوری اطلاعات داریدکه به شما در این مورد. وبرای جمع آوری اطلاعات باید در درچه اول شنونده خوبی باشید.اگر خوب گوش نکنیدممکن است موقعیتها  و فرصتهای مناسبی را برای یادگیری مطالب مهمز دست بدهید. گوش کردن باعث اعتماد می شود مردم کالا یا خدمات شما را می خرند , نه به این دلیل که آنها را درک می کنید. بلکه به این دلیلکه احساس میکنند شما آنها را درک می کنید.گوش کرن باعث بوجود آمدن اعتماد می شود و نشان دهنده حساسیت و درک شماست شمن اینکه به کمک می کند بتوانید اطلاعات مهمی را که برای برآورده کردن نیاز های مشتری خود لازم دارید , کسب کنید. نکاتی که باید بخاطر داشته باشید *مردم ترجیح می دهند زیاد صحبت کنند و کمتر گوش دهند *هر چه بیشتر گوش کنید مشتری شما را بیشتر دوست خواهد داشت. *مردم به این دلیل خرید می کنند که شما را دوست دارند. *یک فروشنده خوب یک شنونده  خوب است, یک فروشنده بزرگ یک شنونده بزرگ است. نقل از فروش حرفه ای نوشته ری ای چیت وود

گرانترین شهرها از نظر قیمت زمین واجاره ماهیانه

نویسنده:
17 می 14

گرانترین شهرها از نظر قیمت زمین واجاره ماهیانه

کشور/شهرقیمت خرید /هر متر مربعقیمت اجاره ماهیانهنسبت  (زمین قیمت )/(ماهیانه اجاره)
1)    فرانسه/موناکو53،26دلار10،099دلار53%
2)   انگلستان /لندن32،745دلار6،85دلار48%
3) چین /هنگ کنگ ،جزیره ایسلند20،660دلار6،198دلار33%
4)هند /سنگاپور17،709دلار4،276دلار41%
5)روسیه/ مسکو16،506دلار6،277دلار26%
6)آمریکا/نیویورک15،284دلار6،553دلار23%
7)سوئیس/ژنو15،265دلار4،737دلار32%
8)فرانسه /پاریس15،161دلار5،501دلار28%
9)هند /بمبئی11،604دلار2،777دلار42%
10)ژاپن /توکیو11،466دلار6،341دلار18%
11) اسرائیل/تلاویب9،511دلار3،280دلار29%
12)سوئد /استکهلم9،439دلار
13)فنلاند/هلسینکی9،161دلار3،320دلار28%
14) )ایتالیا /روم8،354دلار3،208دلار26%
15)کانادا/تورنتو8،288دلار3،047دلار27%
16) لوکزامبورگ7،654دلار2،943دلار26%
17)استرالیا/سیدنی7،626دلار3،472دلار22%
18) تایوان/تایپه(کشور چین)7،112دلار1،117دلار64%
19)برمودا7،0565،597دلار21%
20)چین /شانگهای6،932دلار1،841دلار38%

 

دلایل نوسانات قیمت مسکن چیست؟

تعدادی از مطالعات گزارش کرده اند که قیمت مسکن هم نشان دهنده شتاب (یعنی تمایل به افزایش یکدفعه قیمت در زمانی کوتاه)وهم عقب گرد(گردش حول یک قیمت نزولی)می باشد.

با بررسی این مطالعات ومشاهده قیمت های مسکن در بازارهای محلی در می یابیم که میزان افزایش وکاهش قیمت ،بسته به موقعیت ملک ،برای مثال بین شهرهای ساحلی وداخلی،متفاوت است.

این امر حائز اهمیت است زیرا حباب های قیمت مسکن در شرایطی رخ می دهد که شتاب قیمت مسکن بسیار زیاد وبازگشت قیمت ها به قیمت مطلوب بسیارکم است.

در تعیین قیمت های واقعی مسکن ،نویسندگانی مانند دنیس کاپوزا ،پاتریک هندرشات،شارلوت مک، و کریستوفر مایر،از داده های 62کلانشهر  آمریکا در سالهای 1979 تا 1995 بابه کار گیری  متغیرهای اقتصادی و آمار گیری جمعیت استفاد ه کردند . و2 دلیل برای شتاب قیمت وکاهش قیمت به دست آوردند :توضیحات مبتنی بر اطلاعات ونظریه های مبتنی بر عرضه .

آنها در یافتند که دو عامل عرضه وانتشار اطلاعات بر جهش قیمت مسکن تا ثیر دارند . نتایج آنها حاکی از آن است که تغییر در چرخه قیمت واقعی مسکن  در تمام کلانشهر ها بیشتر از تغییر در اقتصادهای محلی قابل تعمیم است .

قیمت های واقعی مسکن  بسته به عواملی مانند نرخ رشد جمعیت  اصلی ،افزایش در آمد ،وسعت منطقه ،وهزینه های ساخت  ،به طور متفاوتی نسبت به شوک های  اقتصادی واکنش نشان می دهند.

به خصوص ،اگر بورس مسکن به سرعت وبا هزینه کم بتواند افزایش یابد،هر گونه شوک اقتصادی مثبت موجب جذب آسانتر  یک منطقه خواهد شد .

نویسندگان در یافتند که رشد سریع در آمدهای خالص در یک منطقه  حدود سه برابر بیشتر بر شتاب وکاهش قیمت مسکن تاثیر دارد .

آنهاهمچنین در یافتند که هزینه ساخت وساز بالا نیز شتاب قیمت مسکن را افزایش خواهد داد، اما احتمال بازگشت قیمت،کمتر وجود دارد.

ترکیب شتاب بالای قیمت وواکنش دوره ای پایین  منجر به ادامه افزایش قیمت مسکن فراتر از ارزش تعادلی آن ،حتی  در زمان کاهش رشد  اقتصادی می شو،وباعث 25 درصد افزایش قیمت خارج از حد تعادل وبازگشت احتمالی قیمت می شود.

این نتیجه مطابق با قیمت های بیش ازحد مسکن در بازارهایی مثل لوسانجلس وبوستون در سال 1980 است .که افزایش زیاد در درآمد خالص با افزایش هزینه ساخت وساز همراه شده بود.

 

براساس این نتایج ،این مقاله نشان می دهد که نوسانات قیمت مسکن زمانی کاهش خواهد یافت که هزینه ساخت وساز کاهش یابد ،یا اینکه رشد تکنولوژی اطلاعات وسیعتری به خریداران وفروشندگان برای مذاکرات بهتر، در مورد قرارداد ارائه دهد.

 

 

 

چه عواملی تقاضا برای خرید مسکن را تحت تاثیر قرار می دهد؟

درآمد:رشد اقتصادی وافزایش درآمد موجب افزایش تقاضا ی وام مسکن ودر نتیجه تقاضا برای خرید مسکن افزایش می یابد ،در رکود اقتصادی وبا افزایش بیکاری مردم تمایل کمی به پذیرش ریسک یک وام مسکن بزرگ دارند .

نرخ بهره:نرخ بهره بالا هزینه بازپرداخت وام را بالا می برد وتقا ضا برای خرید مسکن را پایین می آورد .اگر نرخ بهره کاهش یابد تقاضا برای خرید مسکن به جای اجاره مسکن افزایش خواهد یافت.

تعداد خانوارها :افزایش قیمت باعث افزایش تقاضای خرید مسکن می شود . همچنین تعداد خانوارها می تواند سریعتر از رشد جمعیت افزایش یابد . به عنوان مثال در سالهای اخیر یک افزایش در صدی در خانوارهای تک نفره دیده شده است.عوامل اجتماعی مانند افزایش آمار طلاق نیز می تواند بر تقاضای مسکن تاثیر بگذارد.همچنین مهاجرت گروهی نیزیک  افزایش به خصوص در جنوب شرق  آمریکاایجاد کرده است .

زمین خواری (احتکار زمین):افزایش فروش ،به سرمایه گذاران یا بیشتر مالکان اجازه خرید ملک برای کسب سود های سرمایه ای در آینده را می دهد . بنابراین در زمان رونق مسکن ،عرضه ملک توسط سوداگران ملک(زمین خواران)افزایش می یابد وزمانی که قیمت شروع به پایین آمدن می کند تمایل بیشتری به خرید ملک دارند ،این باعث بی ثباتی  بازار مسکن می شود و به رونق وورشکستگی بازار مسکن کمک می کند .

دسترسی سریع به وام مسکن :اگر دسترسی آسانتری به وام مسکن باشد مردم وام های بیشتری می گیرند ،این کار با افزایش نرخ درآمد موجب بالا رفتن قیمت مسکن می شود . با این حال ،در یک بحران مالی فشار موجود بر وام مسکن باعث کاهش شدید تعداد خریدارانی می شود که برا ی اولین بار قادر به گرفتن بودجه مسکن هستند.

توانایی پرداخت وام مسکن:اگر قیمت مسکن سریعتر از درآمد ها افزایش یابد موجب محدود کردن افرادی می شود که ظرفیت گرفتن وام مسکن دارند،در نتیجه تقاضای خرید مسکن کاهش می یابد.

10نکته کلیدی برای فروش املاک خود باقیمتی عالی

نویسنده:
10 می 14

10نکته کلیدی برای فروش املاک خود باقیمتی عالی:
آیا بدترین رکود بازار مسکن از زمان بزرگترین رکود اقتصادی نیست؟اگر این گفته درست است پس چطور تیر برخی از فروشندگان به هدف می خورد وملک خود را با وجود کسادی بازاربا قیمتی بالا می فروشند.پاسخ این است که آنها زمانهای ارزیابی شده وراهبردهای تایید شده ای را به کار می گیرند که در مرزهای رقابتی راهنمای آنهاست.
اجازه دهید برای مدل موفقیت این صاحبان زرنگ وباهوش نگاهی به 10نکته کلیدی فروش املاک با قیمتی عالی بیندازیم.
1)ملک خودراقاطعانه ومصمم قیمت گذاری کنید.
ارائه یک قیمت مناسب برای فروش منزل خود، به تنهایی مهم ترین تصمیم گیری است .بالا
بردن زیاد قیمت ریسک از دست دادن مشتری وپایین آوردن زیاد قیمت از دست رفتن سود حاصله را به دنبال دارد.
یک روش ساده اما بسیارتاثیر گذار در قیمت قطعی ملک خود بررسی املاک رقبای خود است .با انجام این کار شما بازار مسکن را از دید خریداران می بینید.مصمم وقاطعانه عمل کنید وبا خود صادق باشید.
دربررسی املاک رقبا ،مقایسه کنید چه قیمتی برای ملک شما بهترین قیمت از دید خریداران خواهد بود؟
2) استفاده ازیک قیمت نسبتا ارزان وجالب توجه
خریداران وقتی به یک بنگاه مراجعه می کنند به این اشاره نمی کنند که تمایل به بازدید خانه هایی با قیمت های خاص 227900دلار دارند، در عوض خواهان بازدید خانه هایی هستند که با محدوده 5تا 10هزار دلارسودمشخص شده اند ،ودلیل توجه مشتریان به خانه شما نزدیک بودن به این قیمتهای ارزان وجالب توجه است.
پیشنهاد قیمت 229900دلار پاسخگوی قیمت های خریداران تا227900است . اما پیشنهاد پایین تر قیمت تا227900دلار، تعداد خریداران را بیشتر خواهد کرد.
3) مشخص کردن یک محدوده قیمت برای بازاریابی املاک
روش دیگر قیمت گذاری، که اغلب موجب بازدید بیشتر وپیشنهادات قیمتی بیشتر می شود استفاده ازیک محدوده قیمتی است.محدوده قیمت بازاریابی روشی است که در آن قیمت مورد نظر خود را ازبین لیستی از قیمتها انتخاب می کنید.
شما بعد از این دیگر قیمت پایین تر را رد نخواهید کرد بلکه آن را به عنوان نقطه شروع مذاکره تلقی خواهید کرد.
بنابراین به جای ارائه یک قیمت مشخص 496000دلار یک محدوده قیمتی بین 459000 دلارتا496000دلار را مشخص کنید.
4) پیشنهاد انعام به بنگاهها :
بنگاهی که مشتری برای منزل شما می آورد معمولا عامل فروش یا نماینده خریدار است .دریک بازار، پر از عرضه ملک،عاقلانه است که فروشندگان در پی ترغیب وایجاد انگیزه به این مشاوران املاک باشند تا بیشتر برای منزل شما مشتری بیاورند.در حالیکه با پیشنهاد ا نعام بیشترقصد چابلوسی دارید،آ نها فقط کمی بیشتر برای فروش منزل شما با قیمت بالاتر تلاش می کنند.
5) به کارگیری یک مشاور املاک با پشتکار
همه مشاوران املاک در یک سطح نیستند .یک مشاور املاک با پشتکاروتمام وقت پیدا کنید .زمانی را برا ی پرس وجودر بازار ،مشورت با دوستان ،همسایه ها وهمکارانی که این بنگاه را به شما توصیه کردند،اختصاص دهید،وقبل از استخدام این مشاور به بنگاههای مختلف سر بزنید.
به علاوه قبل از امضای قرارداادبلندمدت ،مطمئن شوید که درباره یک طرح بازاریابی خاص اتفاق نظر دارید.
6) تشویق انتقادات دو طرفه
فروشندگان موفق ترسی از انتقادات سازنده ندارند .در واقع آنها از بنگاهها برای مشاوره موثر در تمام زمینه ها ،از قیمت گذاری تا محدود کردن تجدید نظر وفروش ملک با بالاترین قیمت ممکنه استفاده می کنند.
یک تلنگر دیگر این است که مطمئن شوید مشاور املاکی که در ارائه پیشنهادات صراحت بیان دارد (همه چیز را واضح بیان میکند)انتخاب کنید.
برای مثال ممکن است به عنوان فروشنده درپی روشهایی برای بهبود کیفیت تبلیغات ،آگهی ها ،عکسها،ویا سایت های مجازی باشید .
7) ارائه پیشنهادهای ترغیب کننده وپیش پرداخت ها
خریدارانی که جستجوی خود را منحصر به 2یا 3انتخاب عالی کردند اغلب نیاز به کمی انگیزه برای خرید ملک دارند.
فروشندگان برای ترغیب خریدار از پیشنهادهایی مانند نرخ سود پایین وام ها،پرداخت هزینه های انعقاد قرارداد،بررسی ها وتعمیرات ، ارائه کمک هزینه یا وامهایی برای بهبود امکانات خانه پس از انعقاد قرارداد،به علاوه پیش پرداختهایی برای خدماتی مانند خدمات اینترنتی یکساله،مالیات ها یا حق عضویت انجمن صنفی صاحب خانه ها یا حتی عضویت در باشگاه گلف استفاده می کنند.
8)بازدید مرحله ای خانه وجلوگیری از تجدیدنظر
خریداران درخواست تجدید نظر نمی کنند مگر اینکه قصد سرمایه گذاری در منزل داشته باشند.برای ایجاد یک برداشت تاثیر گذاروجلوگیری از درخواست تجدید نظر از سختی کا ربازدید قبل از ورود صحبت می کنیم ،بعد وارد خانه می شویم وهر قسمت رابا تمرکز برنقطه اصلی وشرح حالی از هر اتاق بازدید می کنیم ،یک ست کامل میز ناهار خوری ،یک قفسه کتاب در اتاق خواب ،یا یک وسیله بازی در اتاق بچه همه مثال هایی از مرحله بندی خانه است .
9) تعیین قیمت و بازدید ملک قبل از فروش
یک پیش تخمین ،ارزیابی قیمت خانه قبل از پیشنهاد خریدار است .شما با این کار یک ارز ش گذاری جدا از نظر خودتان برای ملک قائل شده اید وممکن است ابزاری موثر در مذاکره با خریدار باشد .به علاوه بسیاری از فروشندگان قبل از بازدید خریدار یک بررسی اجمالی از تمیز بودن خانه ،وارسی آفات یا پوسیدگی ها انجام می دهد(یک هشدار :هر چیزی که قبل از بازدید خریدار نیازبه افشادارد آیا شمامشکل را حل کردید یا نه ؟)
10) آموزش مقابله سر یع با شکست
اگر برخی چیزها مطابق میل شماعمل نمی کنند یک فروشنده موفق ،قاطعانه و با راهبردهای سریع با شکست مواجه می شود.
برای مثال اگر بعد از اجرای طرح بازاریابی ،خریداران تمایلی به بازدید ملک ندارند ،واضح است (پرچم قرمز )که بازار، قیمت شما را رد کرده است .وتنها یک راه حل وجود دارد کم کردن قیمت . از طرف دیگر اگر شما خریداران ثابتی دارید وهنوز هیچ پیشنهادی به شما نداده است غالبا نشانه رد کردن خانه شما است،نه به دلیل قیمت بلکه به دلیل وضعیت خانه شما است.
بعضی شرایط ومسائل خانه مانع فروش آن می شود .فروشندگان هوشیار سعی در شناسایی مشکل واقدامات پیشگیرانه برای اصلاح آن می کنند . فروش منزل شما با قیمتی عالی کار بس دشوار است وتعهدی است که منزل شما را به مسیری که خریداران بیشتری جذب می کند ،ببرد. با اجرای یک یا بیشتر این روش ها شما گام نخست به سوی فروش موفق را بر خواهید داشت.

وبلاگ مسکن عمارت

نویسنده:
8 می 14

در این  وبلاگ موارد مربوط به املاک, فنی وحقوقی وآموزش ,بررسی می شود

سلام دنیا!

نویسنده:
8 می 14

به وردپرس خوش آمدید.‌این نخستین نوشته‌‌ی شماست. می‌توانید ویرایش یا پاکش کنید و پس از آن وبلاگ نویسی را آغاز کنید!